竞拍租商铺后不能仅因生病要求减租-黎川律师租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：租赁合同纠纷
案号：(2025)赣1022民初1594号
审理法院：江西省黎川县人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

2023年6月15日，某某供销合作社联合社委托某商业拍卖有限公司拍卖其位于黎川县某某路某某号4-7号店铺（4孔，面积约150平方米），起拍价8,000元/月。2023年6月30日，芦某以每月9,500元的价格竞得，当天签订拍卖成交确认书。同年7月15日，双方签订租赁合同，约定租期三年（2023年9月1日至2026年8月31日），月租金9,500元，按月支付。后双方协商租金从2023年11月开始计算。

芦某支付了2023年12月和2024年3月的部分租金。对于2023年11月1日至2024年10月31日的租金，原告曾起诉至法院（案号(2024)赣1022民初1730号）。前案法院查明，该店铺拍租前原租金为5,800元/月，拍租后涨至9,500元/月，远高于周边行情（如2022年同区域商铺拍租价仅1,000元/孔），存在恶意竞争情况，因此将月租金调整为7,500元，判决芦某支付58,000元。芦某按该判决付清了欠款。

但自2024年11月1日起，芦某未再支付租金。其辩称理由：1. 7,500元/月仍高于周边市场价（同类店铺约4,500元/月）；2. 店铺曾漏水影响经营（2025年7月已修好）；3. 本人2025年6月被诊断为宫颈癌，医疗费用高，家庭经济困难；4. 摩托车行业低迷，经营亏损。

法院查明：店铺漏水问题已于2025年7月修好；芦某确于2025年6月确诊宫颈癌。但前案已对租金进行过合理调整，且芦某曾按7,500元/月标准履行过付款义务。

判决结果：
法院判决芦某支付截至2025年8月31日的欠租75,000元（7,500元×10个月），2025年9月1日后仍按7,500元/月支付租金，驳回其减租请求。

三、案例核心观点及纠纷处理建议

核心观点：法院已调整过的租金标准，承租人不能仅以个人健康问题为由再次要求降低。

这个案子告诉我们：签了合同就得守约，法院帮你砍过一次高价租金后，不能再拿生病当理由赖账。很多街坊可能觉得"生病了很可怜，应该少交点租"，但法律不是这么算的！

具体怎么理解？

1. 第一次租金过高可以调整：法院发现拍租时存在"同行恶意抬价"（就像菜市场有人故意哄抬白菜价），导致9,500元/月远超市场价（实际只值5,800元），所以前案中把租金降到7,500元。这步操作合法，相当于帮你看穿了"竞拍陷阱"。

2. 调整后的价格必须认账：芦某已经按7,500元交过钱，等于默认了这个价格。现在又说"还是太贵"，就像你买了打折商品后反悔说"还是太贵"，法院不会支持。

3. 生病≠能随便减租：芦某患癌确实值得同情，但法院认为：

   • 癌症和"租店铺卖摩托车"没有直接关系（除非店铺就在医院旁、专门服务病人的特殊生意）
   • 漏水问题已修好，不能再当借口
   • 情势变更原则（指客观情况巨变导致合同不公平）不适用于个人健康问题，否则每个生病的租户都能减租，房东就亏大了！

遇到类似纠纷怎么办？
✅ 签合同前擦亮眼：

• 竞拍前先摸清周边真实租金（多问几家隔壁店铺，别信拍卖公司吹的"黄金地段"）
• 看清合同写"按月支付"还是"按年支付"，芦某吃大亏就因没写死"可分期"

✅ 发现问题马上行动：

• 如果租金明显高于市场价（超过30%），第一次欠租前就要起诉要求调整，别等欠半年租才哭穷！
• 店铺有漏水等质量问题，立刻拍照录像+发书面通知给房东，拖延修好后再拿来说事，法院不认！

✅ 生病了别硬扛也别赖账：

• 真生病了，提前和房东签补充协议（例："因治疗期3个月，月租暂降为5,000元"），白纸黑字才有效
• 别学芦某：等到欠租10个月才说生病，既没证据证明"病和亏钱直接相关"，又没提前沟通，法院当然不帮

最后提醒：
法院是讲证据的地方，不是慈善机构。同情归同情，守约是底线！要是你租店铺后发现租金虚高：
1️⃣ 30天内收集周边租金证据（新签合同、中介报价）
2️⃣ 立即书面要求调整（微信也算，但要留证）
3️⃣ 千万别拖到欠租！像芦某这样边欠钱边治病，最后医疗费没省下，还背上"老赖"名声，实在不值当。

（注：文中人名及企业名称已按规范隐去，如"芦某"替代真实姓名，"某商业拍卖有限公司"替代原公司名）