租赁合同纠纷中法院调整租金后租户必须按时支付-黎川律师租赁合同纠纷案例解读
一、案例检索信息
案由：租赁合同纠纷
案号：(2025)赣1022民初1594号
审理法院：江西省黎川县人民法院
二、案件事实及判决结果
2023年6月15日，黎川县某合作社联合社委托抚州市某有限公司，对黎川县路号由东至西4-7号店铺（面积约150平方米）整体拍租，起拍价8000元/月，租期3年。2023年6月30日，芦某以9500元/月拍得租赁权，并签订成交确认书。同年7月15日，双方正式签订租赁合同，约定租期从2023年9月1日至2026年8月31日，租金9500元/月，按月支付；后协商从2023年11月开始计算租金。2023年12月和2024年3月，芦某分两次支付了部分租金。但自2023年11月起，芦某拖欠租金，黎川县某合作社联合社将其诉至法院（案号：(2024)赣1022民初1730号）。在该案中，法院查明拍租时存在恶意竞争（原租金5800元/月被抬高至9500元/月），远超周边市场行情（如其他店铺每孔月租金仅1000-1100元），故将租金调整为7500元/月，并判决芦某支付截至2024年10月31日的欠租58000元。芦某履行了该判决。
然而，自2024年11月1日起，芦某再次停止支付租金。其辩称：租金仍高于周边市场（如某甲店铺月租仅4500元）、店铺曾漏水影响经营（2025年7月已修复）、本人2025年6月被诊断患宫颈肿瘤导致经济困难，要求按情势变更原则将租金降至4400元/月。黎川县某合作社联合社多次催缴无果，再次起诉。
法院判决：芦某需在15日内支付截至2025年8月31日的欠租75000元（按7500元/月计算），2025年9月1日后继续按此标准支付租金，案件受理费838元由芦某承担。
三、核心观点及处理建议：遇到类似纠纷别犯这三个错误！
这个案子的核心就一句话：法院已调整过租金标准后，租户不能以个人困难为由自行停付租金，必须先交钱再协商！ 很多人以为“生病了”“店铺漏水”“生意难做”就能不交租，但法院明确说了：这些理由不成立。为什么？我们拆开讲讲，帮你避坑：
第一，别以为“法院调过一次租，就能反复要求再降”。
芦某在第一次官司中，法院已认定拍租时恶意抬价（9500元/月远高于市场价），主动把租金压到7500元/月，她也乖乖交了58000元。可这次她又说“7500元还是太高”，法院直接驳回——因为租金标准经生效判决确定后，就具有法律强制力，不能反复推翻。周边店铺租金多少、生意多难做，这些在第一次诉讼时法院就综合考量过了。如果你觉得租金不合理，一定要在第一次打官司时一次性说清楚、提供证据（比如同期周边店铺的租赁合同），别等欠租几个月后再扯旧账，到时法院根本不会理你！
第二，别把“个人困难”当免租金牌，但能救命的证据要抓紧留。
芦某提到自己患癌、店铺漏水，听起来很惨，但法院为啥不减租？关键点在这：
- 漏水问题：法院确认2025年7月已修好，且漏水发生在欠租期间，但芦某没证明漏水直接导致她“完全无法经营”（比如停业几个月的照片、报修记录）。如果当时她边交租边要求修，或者修好后协商补偿，可能还有转机。
- 患癌困境：法院承认生病是大事，但必须证明“生病直接导致你彻底付不起租”（比如医疗费单据、收入归零的证明）。芦某只说“经济压力大”，却没证据显示7500元/月租金和治病有直接冲突（比如月收入只剩3000元）。情势变更原则不是“同情卡”，而是要算清：继续履行合同是否会让你破产？ 如果只是“生意难做”，不属于法律认可的“重大变化”。
第三，最该做的三件事：交租、沟通、留证据。
如果你和芦某一样遇到租金纠纷，记住：停付租金是最大败招！ 正确操作如下：
- 先交钱，再维权：哪怕只交一半租金，也比一分不交强。法院最反感“躺平不付”，这会被视为恶意违约。像芦某第一次欠租后，法院还给她调租机会；第二次直接停付，判决立刻变硬。
- 困难要“实锤”，别光喊穷：如果真生病或店铺有问题，马上做三件事：
- 拍漏水视频、保留维修协议（像本案芦某认可7月修好，但没证明影响经营）；
- 开具医院诊断书+收入证明（比如月收入从1万降到3000元）；
- 找周边店铺业主作证租金行情（带租赁合同复印件）。
- 主动书面协商，别等催缴：收到催租通知后，3天内发书面函给房东：“我因XX原因暂时困难，申请缓交/减租，附证明材料”，并保留邮寄回执。如果房东不理，再向居委会或街道办申请调解——有记录的协商过程，比法庭上哭诉管用10倍！
最后提醒：国家确实有帮扶个体户政策，但政策不等于“免租令”。法院支持的是“合理调整”，不是“想不交就不交”。遇到纠纷，别学芦某拖到欠租7万多才行动，早沟通、留证据、先履约，才能保住你的生意和钱包！
（注：为保护隐私，文中人名、公司名已按法律行业规范隐去处理，如“芦某华”简化为“芦某”，“抚州市某某有限公司”简化为“抚州市某有限公司”。）