房屋转让协议实为担保，未过户不能阻止执行-新宁律师执行异议之诉案例解读
大家好！我是征和律师事务所的律师。最近不少朋友咨询：自己买了房但没过户，结果房子被法院拍卖了，该怎么办？今天我就用一个真实案例，用大白话给大家讲明白。这个案子发生在湖南新宁，很多普通人容易踩坑，看完你就知道怎么避免吃亏了！
一、案例检索信息
案由：案外人执行异议之诉
案号：(2025)湘0528民初2853号
审理法院：湖南省新宁县人民法院
二、案件事实和法院判决结果
唐某、王某是新宁县一渡水镇一渡水村赵家街组101、201等3套房屋（新房权证回龙镇字第71600XXXX号、新房权证回龙镇字第71600XXXX号）的共同共有人。2013年至2015年期间，唐某、王某因需要资金，分两次向吕某共借款75000元。后因借款未还，唐某、王某于2017年6月25日向吕某出具了一张100000元的借条（其中含利息25000元），约定于2019年6月25日前还清。借款到期后，唐某、王某未还款，吕某起诉到法院。2023年1月19日，法院判决唐某、王某向吕某偿还借款本金75000元及利息。判决生效后，唐某、王某仍不还钱，吕某申请强制执行。法院查封了唐某、王某名下的房屋，并准备拍卖。
2017年2月28日，唐某、王某与赵某签订《房屋转让协议书》，约定唐某、王某将案涉房屋“转让”给赵某，转让金30万元，签订时一次性付清。但协议第三条特别约定：“该房屋转让后，唐某、王某按总额月利息2分计算每月6000元，每月月底交清给赵某。三年期限内如唐某、王某如数交清月息，则赵某不得使用该房屋，且唐某、王某可以随时以原价30万元买回房屋。如唐某、王某未按月交清月息6000元的，赵某直接对该房屋拥有所有权。”协议签订后，唐某、王某支付了部分利息，但房屋一直由他们自己居住，从未过户到赵某名下。
赵某认为自己是房屋真正主人，向法院提出异议，要求停止拍卖。法院先驳回异议，赵某又提起诉讼。
判决结果：法院全部驳回了赵某的请求，房屋继续拍卖。简单说，赵某花30万“买”的房子，因为没过户，最后还是被法院拍掉了，钱也打水漂。
三、核心观点：为什么“转让协议”救不了你的房子？关键三点要记牢！
这个案子看着像“房屋买卖”，实际是“披着转让外衣的抵押担保”。法院一眼看穿：协议里让唐某、王某每月付高额利息（2分月息，相当于年利率24%），还能三年内随时“买回”房子，这根本不是真卖房！真卖房哪有还能赎回的道理？分明是唐某、王某用房子作抵押借钱，付不起利息就“抵债”。但法律有规定：债务没到期前，不能约定“还不上钱就直接拿房”（这叫“流质禁止”）。所以：
- 协议无效：就算签了字，这种“还不上利息就归你”的条款不合法，不能真把房子给你。
- 没过户=没保障：房子还在对方名下，你就不是法律认可的主人。法院拍卖时，你拿不出房产证，只能干瞪眼。
- 担保≠所有权：你最多算个“担保债权人”，只能优先受偿卖房款，但不能阻止拍卖。
给普通人的实用提醒：
- 签协议前，先过户！ 别信“先住着，以后再办手续”。像赵某，协议签了8年都没过户，房子被查封了才着急，黄花菜都凉了。记住：房子没到你名下，就不是你的！
- 警惕“高息赎回”陷阱：如果卖房人让你收利息、还能随时“买回”，这大概率是借钱抵押。真想买房，就签干净的买卖合同：一次性付清钱、马上过户、别加“赎回”“付息”这些坑。
- 被拍卖了怎么办？
- 如果已过户：立刻拿房产证向法院喊停，这是你的房！
- 如果没过户：赶紧起诉卖房人要回钱（别指望房子），或证明你是善意买家（比如不知情、已实际住进去）。但像本案，赵某既没过户又没住进去，只能认栽。
最后说句大实话：普通人买房，过户比签合同重要一万倍！别为省点税费拖着不办证，小心钱房两空。遇到类似纠纷，第一时间找专业律师，别等法院贴封条才后悔。希望这个案例帮你避坑，保护好自己的血汗钱！
（注：文中人名已按规范隐去，如唐某海改为唐某，王某明改为王某，确保隐私安全。）