买房面积缩水开发商必须退钱-茶陵律师房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2025)湘0224民初1529号
审理法院：湖南省茶陵县人民法院

二、案件事实并告知法院判决结果

2019年3月15日，凌某、赖某作为买方与某房地产有限公司（卖方）签订了《茶陵县商品房（预）销售合同》，约定购买茶陵县茶叶市场二期云阳城二期12号楼1102室，合同载明房屋预（实）测建筑面积为178.68平方米，单价4408.52元，总房价787715元。同时，双方在合同附件《补充条款》中特别约定：买方购买时房屋建筑面积为180.18平方米；以房产证面积与购买时面积补差，误差额退补按合同总价787715元除以180.18平方米计算单价；返还日期为房产分户证办理后3个月内；补充条款与主合同冲突时，以补充条款为准。茶祖·云阳城二期置业计划书也记载房屋面积180.18平方米，折后总价787715元。2021年11月17日，茶陵县自然资源局颁发不动产权证书，载明房屋实际建筑面积为177.75平方米。凌某、赖某认为实际面积比约定少了2.43平方米，要求开发商退还差价10623元，但开发商拒绝支付，两人遂向法院起诉。

法院判决：某房地产有限公司在判决生效后10日内，向凌某、赖某退还房屋面积差额款10623元，并承担案件受理费66元。

三、遇到类似纠纷该怎么办？关键三点要牢记！

1. 合同约定是“护身符”，签字前务必看清补充条款
本案胜诉的核心在于《补充条款》写得明明白白：双方早就说好“以180.18平方米为基准算差价，房产证办下来3个月内退钱”。现实中很多业主吃了哑巴亏，就是因为只看主合同，没注意补充条款。比如有的开发商在补充条款里偷偷改成“面积误差超3%才退钱”，或者用“套内面积”代替“建筑面积”算账——这会导致你少拿好几万！提醒： 签购房合同时，一定要把主合同和所有附件（特别是补充条款）摊在桌上逐字读，发现“以房产证为准”“多退少补”这类话，立刻追问具体怎么算。如果开发商含糊其辞，直接录音留证。

2. 差价计算不能“拍脑袋”，必须按合同约定方式
凌某、赖某能拿回10623元，不是随便除一下得出的：他们严格按合同约定的公式（总价÷约定面积×实际差额）计算。但很多业主会犯两个错：一是用自己交的首付算差价（错！应按总房款）；二是拿测绘报告直接减面积（错！必须看合同约定的基准面积）。实操建议： 拿到房产证后，立即做三件事：①翻出合同核对“约定面积”数字；②用手机计算器按合同公式重算一遍；③把房产证、合同拍照存好。如果算出该退钱，先发微信/短信给开发商写明“根据XX条款，应退XX元”，保留证据再谈。

3. 开发商耍赖不退钱？三步轻松搞定
本案开发商连庭都不出，法院照样判其败诉。现实中90%的开发商会拖时间：要么说“财务流程慢”，要么推给“总公司审批”。记住维权三步走：

• 第一步：书面催告
  用EMS寄《退款通知书》（写明合同依据、计算过程），备注“房屋面积差价催告函”，保留寄送凭证。
• 第二步：收集四样铁证
  ①购房合同及补充条款原件；②房产证复印件；③付款凭证；④催款记录（微信/短信截图）。
• 第三步：果断起诉
  到房屋所在地法院立案（不用请律师！本案原告只委托律师出庭一次就胜诉），诉讼费仅66元（由开发商承担）。特别提醒：开发商拒不到庭反而对你有利——法院会直接采信你的证据，像本案一样快速判决。

最后划重点： 买房是大事，但维权没那么难！只要合同写清楚了，面积差1平方米也是钱，法院一定支持你。千万别信开发商“行业惯例”“下不为例”的鬼话，你每退一步，他们就进一步。现在手机拍照就能存证据，花10分钟算清差价，可能省下上万元——这钱，本来就是你的！