疫情下产权式商铺租金比例可调整为4%-咸安律师委托合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：委托合同纠纷
案号：(2025)鄂1202民初10189号
审理法院：湖北省咸宁市咸安区人民法院

二、案件事实与判决结果
案件事实：
2015年9月30日，马某与咸宁某甲公司签订两份《商品房买卖合同》，购买某购物广场两间商铺，总价144万元。同时，马某与湖北某乙公司签订两份《商铺委托经营管理合同》，约定：马某将商铺委托给湖北某乙公司统一经营10年（2016年1月1日至2025年12月30日）。合同规定：前三年免租；第四年到第五年，每年按商铺总价7%支付保底租金，超出部分70%归马某；第六年到第十年，可选择按7%保底收益或按实际租金9:1分成（90%归马某）。租金需在每年度满后一个月内支付，逾期按每日万分之三支付滞纳金。
后来，湖北某乙公司与部分业主（580户，占34.6%）签订《补充协议》，约定租金以“原总价”为计算基数（即不扣除折扣）。但大多数业主（1093户，占65.4%）未签该协议。
2024年，马某要求支付2024年度租金127564.94元（按总价7%计算），并索要滞纳金。两被告辩称：2024年租金应按实际支付购房款的3.5%计算；滞纳金过高，应调至贷款市场报价利率（LPR）；诉讼费由马某承担。
另查明：2020年疫情爆发后，湖北某乙公司减免了商场租户50-60天租金。

判决结果：
法院判两被告共同向马某支付2024年租金57600元（按144万元×4%计算），并以拖欠金额为基数、按一年期LPR标准支付违约金（从2025年2月1日起算）；驳回马某其他诉讼请求（如按7%计算的高额租金和原滞纳金）。

三、遇到类似纠纷，您该怎么做？
这个案子是典型的“产权式商铺”委托经营纠纷——简单说，就是您买了商场里的小商铺，委托给管理公司统一出租，结果对方不按时付租金。法院的判决透露出三个关键点，普通人遇到类似问题时一定要注意：

1. 别只看自己合同，要兼顾“商场整体利益”
马某想按7%拿租金，但法院没支持。为啥？因为这种商铺像“拼图”，单独一间价值低，必须整个商场火了才能赚钱。本案中，65%的业主没签《补充协议》，如果只让少数人按“原总价”算租金（多拿钱），商场整体运营会失衡，反而损害所有业主的长远利益。提示您： 签委托合同时，别光盯着自己条款。如果管理公司提出修改（比如调租金比例），先问其他业主是否同意——多数人签字的方案才可能被法院认可。万一闹上法院，法官会优先保护“商场整体能活下去”这个大原则。

2. 遇疫情等“天灾”，租金比例可能被调低
马某要2024年7%的租金，法院却只判了4%。核心原因是：2020年疫情属于“不可抗力”，管理公司损失大（比如免租60天），按原合同7%支付显失公平。法院参考本市商场情况，把2021-2022年租金调到3.5%，2023-2024年逐步恢复到4%。提示您： 如果委托期间遇到疫情、洪水等大事件，别死磕合同原条款。及时和管理公司协商：提供商场空置率、减免租户租金等证据，证明经营困难。法院可能按“公平原则”调低比例（但不会全免，本案中2024年已恢复到4%）。记住：法官要的是“活下去”，不是“赚大钱”。

3. 开发商“保租承诺”可能要一起赔钱
马某告了管理公司（湖北某乙公司），还把开发商（咸宁某甲公司）拉进来。法院支持了——因为开发商当初卖房时承诺“保底租金”，这直接帮管理公司拉到客户，现在出事就得一起担责。提示您： 买房时如果销售说“包租、稳赚”，一定要录音或写进合同。万一管理公司拖欠，开发商很可能要“背锅”。但注意：必须证明开发商和管理公司有合作（比如共同处理过租金问题），否则单告开发商可能败诉。

最后提醒：

• 滞纳金别指望高比例：合同写“每日万分之三”（年化10.8%），法院直接砍到LPR（现在约3.45%）。主张时别狮子大开口，按LPR要更稳妥。
• 及时维权但别拖：租金应在年度满后1个月内付，逾期马上催要。拖太久可能被反咬“超诉讼时效”。
• 集体行动更有力：本案65%业主没签《补充协议》，法院才没认少数人的条款。遇到问题，多联系其他业主一起协商，比单打独斗强得多！

（注：本文案例已隐去真实姓名及企业全称，符合普法要求。具体纠纷请结合自身证据咨询专业律师。）