买房人入住多年后开发商取得产权证，拒绝支付尾款需承担违约责任-鄂州律师房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2025)鄂07民终1247号
审理法院：湖北省鄂州市中级人民法院

二、案件事实及判决结果
2013年3月9日，湖北某有限公司（以下简称某公司）、方某签订《商品房买卖合同》约定，方某购买某公司开发的葛洪花园小区11幢3单元1402号房，房屋面积为116㎡，单价按2819元/㎡，总金额为327,004元。房屋面积以产权登记面积为准，（价款）多退少补。付款时间，买受人签订合同之日付5000元，于2013年3月19日付126,004元，剩余房款96,000元办理银行按揭贷款，由买受人申办，出卖人协办。

合同签订后，方某于2013年3月9日、2013年3月16日向某公司支付首付购房款5000元、126,004元，共计131,004元；某公司出具相应收据。方某于2013年3月9日向交纳装修押金33,000元。方某于2013年3月9日入住案涉房屋。某公司未提交证据证明其何时向方某通知办理按揭贷款。

2019年3月21日，某公司、方某签订《协议书》约定，方某支付某公司33,000元作为房屋装修保证金，出卖人证照齐全后由买受人办理按揭贷款支付尾款，出卖人收到购房尾款后将保证金（不计利息）退还给买受人。如因买受人原因不能办理按揭贷款支付购房尾款，此保证金作为装修赔偿款退还给买受人（不计利息），买受人不得要求出卖人补偿或者赔偿装修款，同时双方签订的购房合同自行解除，买受人应当立即办理退房手续，出卖人将首付款（不计利息）退还给买受人。

2024年9月6日，案涉房屋取得《不动产权证书》，案涉商品房实际面积116.08㎡。2024年11月8日，某公司工作人员通过微信聊天方式向方某通知办理不动产权转移登记。但方某至今未向某公司支付剩余购房款尾款，也未办理不动产转移登记。

法院判决结果：一审判决方某向湖北某有限公司支付下欠购房款163,226元；二审法院驳回方某上诉，维持原判。

三、案例核心观点及处理建议

朋友们，这个案子告诉我们一个非常重要的道理：买房后入住多年，不能因为后来发现房屋有这样那样的问题，就简单地拒绝支付剩下的房款。方某在2013年买了房、交了首付、付了装修押金，然后就住进去了，这一住就是十多年。到2024年开发商终于把房产证办下来，通知方某去办理按揭贷款支付尾款，方某却说房子有问题，要求解除合同，还要开发商退钱赔钱。

法院为什么没支持方某呢？关键点在于：

1. 入住多年后才提质量问题，时机太晚：方某2013年就入住了，直到2024年开发商要他付尾款时才说房子有"无大门、无绿化、水电未并入国家电网"等问题。法官会想：你都住了十多年了，这些问题当初没发现吗？如果真有问题，为什么当时不提？住都住进去了，现在又反悔，法院很难支持。

2. 房产证是重要"通行证"：虽然方某说房子存在规划不符等问题，但法院看到2024年房子已经取得了《不动产权证书》，这说明政府部门已经审查认可了房子的合法性。就像你的身份证一样，有了这个证，房子的"身份"就得到了确认。不能因为个人觉得有问题，就否认政府部门的审批结果。

3. 签了补充协议就要遵守：2019年双方又签了一份《协议书》，约定"开发商证照齐全后，买房人要办理按揭贷款支付尾款"。方某交了3.3万元装修保证金，说明当时是认可这个安排的。现在开发商证照确实齐全了，方某却说协议显失公平，法院认为这不是理由。你签字的时候没说不公平，现在反悔，很难被支持。

4. 不能自己"能办而不办"：协议里说如果"因买房人个人原因无法办理按揭贷款"，合同才解除。但法院认为，方某没有证据证明自己真的"无法办理"，只是"不想办理"。就像你跟银行约好去贷款，结果你不去，不能怪银行不给你钱。

给买房人的实用建议：

1. 入住前仔细验房：千万别急着收房入住！拿到房子时一定要认真检查，发现问题当场书面记录，拍照留证。住进去后再发现问题，维权难度会大很多。

2. 补充协议要看清再签：像本案中的《协议书》，里面写明了"交3.3万装修保证金"、"证照齐全后要办按揭"等关键内容。签字前务必逐条看清楚，特别是关于违约责任的条款。不明白的可以请懂法律的朋友看看，或者咨询专业律师。

3. 发现问题及时主张权利：如果收房时发现质量问题，不要拖！及时向开发商书面反映，保留沟通记录。可以发正式的《房屋质量问题告知函》，并保留邮寄凭证。别等住了十年八年才想起来维权。

4. 注意"能办而不办"的风险：如果你有能力办理按揭贷款却故意不去办，法院会认为你违约。确实有困难（如征信问题），要保留银行拒贷的书面证明，不能只是口头说"我贷不了"。

5. 行政诉讼不一定能救民事纠纷：方某想通过起诉住建局来"拖住"本案，但法院认为行政诉讼和房屋买卖是两码事。不能因为你在打另一个官司，就不管现在这个合同了。

最后提醒大家：买房是大事，从签合同到付尾款的每个环节都要谨慎。已经入住多年的房子，再想以质量问题为由拒绝支付尾款，成功率极低。如果真遇到开发商严重违约，一定要及时行动，而不是一住就是十年，等对方要钱时才说问题。记住，法律保护及时维权的人，不保护躺在权利上睡觉的人。