房屋买卖附带土地使用，承包期限届满即应归还土地-来安县律师返还原物纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：返还原物纠纷
案号：(2025)皖1122民初3561号
审理法院：安徽省来安县人民法院

二、案件事实及判决结果
胡某（父亲）系胡某（儿子）的父亲，二人均为来安县舜山镇复兴村张岗组村民。2002年12月20日，胡某（父亲）与杨某签订《房屋买卖协议》约定：复兴村张岗队胡某（父亲）现有正房五间（砖瓦结构）厨房三间（斗子墙）以及院子卖于杨某，折价柒仟柒佰元整。房屋四至为：前以张金传家屋后的一排池杉树为界，后以排水沟冬青树为界，左以稻场基路为界，右以院墙为界（滴水一米），另外房前水塘、菜园均归杨某所有。房屋四周的树木折价肆佰元给杨某。房屋买卖后，胡某（父亲）给杨某六个人土地种，土地跟房走，直至下轮土地调整。以上协议双方签字有效，卖方胡某（父亲）签字，买方杨某签字，公证人徐毕武、计克琴签字。根据原、被告陈述，后胡某（父亲）将上述房屋及土地交付给杨某，2002年杨某户从明光市自来桥镇迁至来安县张岗组并一直耕种案涉土地至今。2016年来安县人民政府向胡某（父亲）、胡某（儿子）颁发《农村土地承包经营权证》（胡某（父亲）系［编号：农地承包权（皖来2016）第079297号］、胡某（儿子）系［编号：农地承包权（皖来2016）第079295号］），承包期限均为1995年8月31日至2025年9月1日止，胡某（父亲）作为承包方代表与妻子毛秀玲共同承包案涉土地中5.75亩，胡某（儿子）作为承包方代表与妻子郑先兰、长子胡祥宇、次子胡浩然共同承包案涉土地中剩余11.93亩。审理中，原、被告陈述《房屋买卖协议》中涉及的水塘和菜园地块均不包含在上述胡某（父亲）及胡某（儿子）的《农村土地承包经营权证》确认承包地范围内。现胡某（父亲）及胡某（儿子）要求杨某归还上述土地，杨某始终不归还，故诉至法院。

法院判决结果很简单：杨某必须在判决生效后30天内，把17.68亩土地（其中5.75亩归还胡某（父亲），11.93亩归还胡某（儿子））全部还给两原告，并把土地恢复原样。案件受理费由杨某承担。

三、核心观点及处理建议
这个案子的核心就一句话："土地跟房走"的口头约定，不能越过国家规定的承包期限！

很多老百姓在卖房时会顺带说"土地也给你种，等下次调整再收回来"，但往往没写清楚具体时间。杨某就是这么想的——他认为"下轮土地调整"没来，自己就能一直种地。可法院不这么看：国家给胡某（父亲）和胡某（儿子）发的《土地承包经营权证》白纸黑字写着，承包期到2025年9月1日就结束。既然当初协议说"土地跟房走至下轮调整"，这个"下轮"必须卡在原承包期内。现在证上写的期限到了，哪怕村里还没开始新一轮分地，你也得老老实实还地！

如果你遇到类似纠纷，记住这三点：

1. 别只信"口头承诺"，期限必须写进合同！
   像本案中"土地跟房走"这种模糊说法，后期极易扯皮。卖房时如果附带土地，一定要在合同里写清：

   • 具体归还时间（比如"承包证到期后X天内"）
   • 或明确触发条件（比如"以政府新一轮土地确权文件为准"）
     千万别用"等下次调整"这种笼统说法——国家政策可能变，但你的承包证期限是铁打的！

2. 土地证才是"护身符"，过期就得收地！
   农村土地承包期一般是30年（本案是1995-2025年）。一旦证上写的截止日到了，哪怕村里没重新分地，原承包人也有权要回土地。本案中杨某抗辩"二轮土地政策延长30年"，但法院指出：延长的是"现有承包关系"，不是把原期限无限拉长！你的地种到证上写的最后一天，就必须还。

3. 要地前先"留证据"，别等撕破脸再补救！

   • 如果对方赖着不还地，先去村委会查你的《土地承包经营权证》，确认面积和期限；
   • 提前书面通知对方归还（微信、短信都算证据），别像本案原告直接起诉——法官说他们"从未提前沟通"，差点影响判决；
   • 注意：水塘、菜园这类非承包地，如果合同写了归你，一般不用还（本案中水塘菜园不在承包证内，杨某可继续使用）。

最后提醒一句：
土地是农民的命根子，买卖时千万别图省事口头约！哪怕请村里老会计帮忙写个简单条款，也比日后打官司强。现在国家强调"三权分置"（所有权、承包权、经营权分开），你的承包权受法律死保——证上写的截止日一到，哪怕对方种了几十年，该还就得还！遇到纠纷别硬扛，尽快带齐合同、土地证找专业律师梳理时间线，拖得越久对你越不利。