房产抵债后新业主只能向原业主追索租金，不能直接向善意租客主张 - 于都县律师租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：租赁合同纠纷
案号：(2025)赣0731民初3011号
审理法院：江西省于都县人民法院

二、介绍案件事实
2019年9月5日，珠海市某有限公司与于都县某有限公司签订《租赁合同书》，将于都县圣世广场一至四层集中商业商铺出租给珠海市某有限公司，租期20年，约定免租期20个月。2023年11月8日，于都县人民法院作出执行裁定，将涉案商业作价抵偿给刘某和卢某，所有权自2023年11月22日裁定送达起转移。刘某和卢某曾于2024年9月起诉要求支付租金，但因告错对象被法院驳回。之后，刘某和卢某与于都县某有限公司签订新租赁合同。刘某和卢某再次起诉，要求珠海市某有限公司和于都县某有限公司支付2023年11月22日至2025年8月22日期间的租金及违约金。

法院判决：于都县某有限公司需向刘某和卢某支付200509元（含租金195333元和违约金5176元）；驳回刘某和卢某对珠海市某有限公司的全部请求。

三、核心观点：遇到类似纠纷，新业主该怎么做？
这个案子很简单：房子被法院抵债后，新业主不能直接找租客要钱，只能向原业主追讨，但要注意合同里的“免租期”等细节。 为什么？因为租客珠海市某有限公司一直老老实实把租金付给了原业主于都县某有限公司，而且他们根本不知道房子已经换主人了（法律上叫“善意”）。法院认为，租客没过错，新业主刘某和卢某不该让他们重复付钱。

但为什么原业主于都县某有限公司要赔钱？因为房子所有权从2023年11月22日起就归新业主了，原业主收了钱却没转交给新业主，当然得补上。不过，法院也照顾了行业习惯——商业地产通常会给租客2个月免租期（比如装修时间），所以从应付款里扣了2个月租金。

如果您遇到类似情况，记住这3点：

1. 别急着找租客要钱！
   先确认租客是否已向原业主付过租金。如果租客像本案珠海市某有限公司一样“按时交钱+不知情”，您直接告他们也赢不了。正确做法：拿着法院的执行裁定书（证明房子已归您），马上书面通知租客：“我是新业主，以后租金请付给我”，并保留通知证据。

2. 重点盯住原业主，但要算清“小账”
   原业主必须把抵债后收到的租金转给您。但计算时注意：

   • 免租期要扣掉：像本案，法院直接扣了2个月免租期租金（行业惯例）。您签新合同时也常有免租期，说明这是正常操作。
   • 税费别乱扣：原业主说要扣税？必须拿出税务局开的发票才能扣，否则法院不管（本案就因没发票没支持）。

3. 起诉前先查清“谁该付钱”
   刘某和卢某第一次告错了人（把无关公司当被告），白花时间被驳回。您要：

   • 翻出原租赁合同，看清楚谁是签约方（本案租客是珠海市某有限公司，但钱已付清，责任人其实是原业主于都县某有限公司）；
   • 如果拿不准，先咨询律师，别像原告那样折腾两次。

一句话总结： 房子抵债后，新业主是“接盘侠”，但别乱挥拳头——租客付过钱就安全，原业主才是“欠钱人”，同时记得查合同里的免租期、税费条款，避免自己少拿钱。遇到纠纷，先发通知、再算细账、最后精准起诉，省时又省力！