开发商破产导致房屋无法交付，购房者可解除贷款合同且无需继续还贷-会同县律师商品房销售合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：商品房销售合同纠纷
案号：(2025)湘1225民初1453号
审理法院：湖南省会同县人民法院

二、案件事实和判决结果

2016年8月12日，张某与怀化某公司签订《商品房买卖合同》，约定张某购买怀化某公司开发的中坡瑞丰园4栋802号房屋，建筑面积123.81平方米，房屋单价每平米6890元，总金额853050元，首付款(含定金)173050元于签合同日支付，剩余房款680000元采用银行按揭方式支付。合同约定怀化某公司应当在2016年9月30日前交付经竣工验收合格的房屋，逾期超过60日交房，买受人有权解除合同。

2016年9月14日，张某与建行怀化分行、怀化某公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》，借款金额680000元，借款期限240个月，贷款人将款项一次性划入怀化某公司账户。合同签订后建行怀化分行将张某所借款项转至怀化某公司账户，张某按月偿还贷款本息。

2019年9月2日，怀化市中级人民法院裁定受理怀化某公司破产清算申请，并指定湖南云天律师事务所担任破产管理人。在破产清算过程中，建行怀化分行就张某所欠借款向怀化某公司破产管理人进行了申报。

因怀化某公司进入破产清算程序，已无法向张某交付涉案房屋，2024年10月28日，怀化某公司与张某签订《解除商品房买卖合同协议》，约定解除双方于2016年8月签订的《商品房买卖合同》。

法院判决：一、解除张某、中国某银行怀化市分行、怀化某公司于2016年9月14日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、张某无需再向中国某银行怀化市分行偿还上述借款合同尚欠的借款本金及利息；案件受理费由怀化某公司负担。

三、遇到类似情况该如何处理

这个案例对遇到"房子烂尾、开发商跑路"的购房者来说是个好消息。简单来说，就是当开发商破产导致房子交不了，你不仅可以解除购房合同，还能把贷款包袱甩掉，不用再给银行还钱了！

很多购房者可能不知道，当你买房时签了两个合同：一个是和开发商的《商品房买卖合同》，一个是和银行的《贷款合同》。很多人以为房子没了，但贷款还得继续还，结果"房财两空"。其实法律早有规定：如果房子交不了导致你解除了购房合同，那么你和银行的贷款合同也可以解除，而且剩下的贷款不用你还，应该由开发商来还！

但这里有几个关键点需要注意：

第一，及时解除购房合同。 像案例中的张某，在得知开发商破产后，马上和开发商签订了《解除商品房买卖合同协议》。这一步非常重要！很多购房者以为房子交不了就干等着，结果错过了维权时机。一旦发现开发商无法交房（比如超过合同约定交房日期60天以上），就应该尽快书面通知开发商解除合同，或者直接和开发商签订解除协议。

第二，不要自己停还贷款。 很多人房子烂尾后一气之下就停还贷款，这是大忌！停还贷款会让你成为"老赖"，影响征信，银行还会起诉你。正确的做法是：继续还贷，同时积极维权。等法院判决解除贷款合同后，你之前还的钱可以向开发商要回（在开发商破产程序中申报债权）。

第三，要懂得利用法律武器。 根据最高人民法院的规定，商品房买卖合同解除后，贷款合同也可以解除，而且剩余贷款应由开发商返还给银行。但现实中，很多银行会推三阻四，说"合同是你签的，你就得还"。这时候就需要像案例中的张某一样，果断向法院起诉，用法律武器保护自己。

第四，开发商破产了怎么办？ 案例中的开发商已经破产，但这并不影响你的权利。法院判决剩余贷款由开发商承担，只是需要在开发商的破产清算程序中解决。也就是说，银行可以向破产管理人申报债权，你不用再向银行还贷了。你之前支付的首付款和已还贷款，也可以在开发商破产程序中作为债权申报。

给购房者的实用建议：

1. 保存好所有证据：购房合同、付款凭证、贷款合同、与开发商的沟通记录等都要保存好，这些都是维权的重要证据。

2. 不要轻易签署不利协议：开发商或银行可能会让你签一些"继续承担还款责任"的协议，一定要看清内容再签字，必要时咨询专业律师。

3. 联合其他业主：如果是一个楼盘的问题，和其他业主一起维权效果更好，可以分摊成本，形成合力。

4. 及时行动：发现房子可能烂尾，不要拖！法律规定有诉讼时效，拖久了可能丧失权利。

5. 寻求专业帮助：这类案件涉及开发商破产、银行贷款等多个法律关系，建议找有经验的房地产专业律师协助，不要自己盲目操作。

最后提醒大家，买房是人生大事，签约前一定要查清楚开发商资质和项目情况。如果不幸遇到房子烂尾，记住：法律站在你这边，你有权解除合同并停止还贷，但一定要用对方法！不要因为害怕打官司就默默承受损失，法律赋予你的权利，要用起来才能保护自己。