买房尾款口头说已结清但拿不出证据法院不支持-慈利律师商品房预售合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：商品房预售合同纠纷
案号：(2025)湘0821民初3510号
审理法院：湖南省慈利县人民法院

二、案件事实和判决结果

法院认定事实：
2018年9月6日，慈利某房地产公司与吴某、陈某签订《慈利县商品房预售合同》，约定吴某、陈某购买电信公寓项目中的第B幢3层304号房。该商品房建筑面积为113.43平方米，单价为每平方米2945元，总金额334051元。合同约定首付款（含定金）150000元于合同签订之日支付，剩余房款184051元于交房日支付。

吴某于2017年9月22日交付50000元购房定金，于2018年8月30日交付100000元首付款，共交付150000元首付款（含定金）。2018年8月30日，慈利某房地产公司向两人开具金额为15万元的湖南增值税普通发票，剩余房款184051元至今未付清。

吴某、陈某系夫妻关系，于2009年3月11日登记结婚，婚后共同购买涉案房屋。两人辩称：房屋在2020年7月已交纳水电费、天然气等费用；其姨姨陈华珍曾承诺用5万元担保剩余房款；陈华珍的丈夫李德奎曾用5万元工资抵扣欠款，因此不再欠购房款。但两人未提供任何书面证据证明上述情况。

判决结果：法院判决吴某、陈某于判决生效后十日内向慈利某房地产公司支付购房款184051元，并承担案件受理费3981元。

三、核心观点：口头承诺没证据，欠款还得老老实实还！

这个案子特别典型——很多人买房后以为“房子都住进去了，钱的事口头说清就行”，结果被开发商一告一个准。法院为啥不认吴某和陈某的辩解？关键就仨字：没证据！

重点说清三件事，帮你避开大坑：

1. “姨姨说担保了”“同事用工资抵了”？法院只看“白纸黑字”！
   吴某和陈某说姨姨陈华珍口头承诺担保5万，还说李德奎用工资抵了5万。但法院翻遍材料，连一张收条、一份协议、一条转账记录都没看到！法律上这叫“谁主张，谁举证”——你说“钱已结清”，就得自己拿证据。光靠嘴说“当时某某人答应了”，法院根本没法查证。
   → 你的行动指南：

   • 和开发商谈任何付款变更（比如延期、抵扣），必须签书面补充协议，双方签字盖章。
   • 工资抵房款、水电费抵房款这类“人情操作”，一定要让对方开收据，写明“抵扣XX房款”。
   • 微信聊天记录也能当证据！但得保留原始载体（别删聊天），并注明双方身份（比如“这是和XX楼盘张经理的对话”）。

2. “交了物业费=付清房款”？大错特错！
   吴某和陈某辩称“2020年7月交了水电费、天然气费”，想证明房款已结清。但法院明确指出：水电费是入住后的日常开销，和购房款是两码事！就像你去饭店吃饭，不能说“我付了纸巾钱就不付菜钱”一样荒唐。
   → 你的行动指南：

   • 每笔钱花在哪，必须分得清！定金、首付款、尾款、物业费、维修基金……这些都是独立费用，千万别混为一谈。
   • 开发商催尾款时，如果回复“我交了物业费啊”，等于自曝漏洞——这反而证明你承认尾款没付！

3. 夫妻一起买房，欠款俩人一起背！
   本案中吴某签合同，陈某没签字，但法院仍判两人共同还钱。因为房子是婚后买的夫妻共同财产，购房债务自然算夫妻共同债务。就算只有一方签字，另一方也得还！
   → 你的行动指南：

   • 夫妻买房尽量双方都签字，避免事后扯皮。
   • 如果一方独自处理房款，另一方务必及时确认（比如微信说“我同意”），否则可能被认定为个人债务，影响配偶权益。

最后划重点：
买房是人生大事，合同条款一个字都不能马虎！

• 交钱必留痕：现金付？要手写收据！转账付？备注“XX房款”！
• 承诺必落地：开发商说“可以晚点付”，立刻补协议：“因XX原因，尾款延期至X年X月付”。
• 纠纷早解决：真付不出尾款，别玩失踪！主动协商分期付款，签书面方案，比被起诉强百倍。

记住：法律不保护“我以为”，只保护“我有证据”。签完合同不是结束，每笔钱付清才算真正安心！