房屋租赁到期押金被扣怎么办？关键看损坏原因和合同约定-怀化律师房屋租赁合同纠纷案例解读
一、案例检索信息
案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2025)湘12民终2384号
审理法院：湖南省怀化市中级人民法院
二、案件事实及判决结果
案件事实：
怀化某学校与谢某于2022年4月27日签订一份《租赁合同》，合同约定怀化某学校租赁谢某位于锦溪北路的一栋房屋(一楼至六楼整栋),租期2年，自2022年8月22日起至2024年8月22日止。经双方协商同意，如怀化某学校在租赁期间对房屋有损害，应交的各项行政事业费没有交清，到期没有清空房屋或违约协议中的其他事项，谢某有权在怀化某学校交纳的保证金12万元中扣除。本合同到期终止时，怀化某学校应将该承租房及附属设施、设备交还谢某。怀化某学校交还房屋时应当保持房屋及附属设施、设备状态的现状。
2024年8月，因租赁合同即将到期，怀化某学校不再续租房屋，遂通知谢某对房屋进行验收。同年8月15日，双方人员对房屋进行查验，谢某对于怀化某学校在使用房屋过程中出现的房屋损坏、物品遗失等问题要求处理，怀化某学校则要求与谢某协商，折算成合理费用从押金中扣除，剩余押金退还。后因双方对房屋损失问题未能协商一致，谢某未退还押金。
谢某申请对卫生间维修、隔断轨道拆除、垃圾清理等费用进行鉴定，鉴定结论为75331.77元；另对防盗门门锁、空调、沙发等物品损失鉴定为22481元。法院认定合理损失为87386.99元（包括厕所恢复68606.95元、隔断拆除2419.57元、女卫生间门恢复3929.47元、门锁更换10521元等）。
判决结果：
法院判决谢某返还怀化某学校押金32613.01元（120000元扣除87386.99元），怀化某学校支付谢某鉴定费14700元，驳回双方其他诉讼请求。二审法院驳回上诉，维持原判。
三、核心观点及处理建议
这个案子看似简单，实则藏着租房退押金的"大坑"。很多租客退房时被扣押金，总觉得房东"讹人"，但法院判决告诉我们：押金能不能拿回来，不看谁嗓门大，而看合同约定和实际损坏。下面用大白话讲清楚3个关键点，帮你避免"押金有去无回"：
1. 退房不验房=自己挖坑
很多人退房时就发个微信"我搬走了"，结果房东说"厕所坏了""门锁换了"，一扣就是几千块。这个案子里，怀化某学校犯的致命错误就是：入住时没拍房况照片，退房时没签交接单。法院说得很明白："没证据证明损坏是前任租户造成的，就得自己认"。
怎么办？
- 入住当天：拿手机把房子每个角落拍清楚（墙面裂痕、地板磨损、家电现状），发微信给房东确认："张老师，这是2023年1月5日入住时的房屋照片，请查收"。
- 退房前3天：主动约房东一起检查，重点拍卫生间、厨房、门窗这些"高危区"。如果房东不来，自己拍个15秒视频，从进门一直拍到出门，配上语音说明日期。
记住：没有记录=没有发生，法院只认白纸黑字的证据。
2. 改造房屋先签"生死状"
怀化某学校把卫生间改了、加了隔断，结果赔了7万多。法院判决依据就一条：《民法典》规定"租客要改房子，必须房东书面同意"。学校说"房东口头答应过"，但拿不出证据，只能吃哑巴亏。
怎么办？
- 想装个隔断、改个洗手台？先发微信："李姐，我想在4楼加个书架，不破坏墙体，您看行吗？"等对方明确回复"可以"再动工。
- 重大改造（如拆墙、改管道）必须签补充协议，写明"出租方同意承租方进行XX改造，租赁期满后无需恢复原状"。
- 血泪教训：口头承诺=没承诺，没签字=没同意！别信"咱俩关系好不用签"这种话。
3. 正常磨损不赔钱，故意损坏要掏钱
很多人以为"租的房子随便造"，其实法律分得很清楚：
- 不用赔：地板自然磨损、墙面轻微发黄（正常使用导致的损耗）
- 必须赔：把门踹坏、在墙上打洞、搬走沙发（人为损坏或丢失）
这个案子里，法院只支持赔偿搬走的真皮沙发（500元）和明显损坏的门锁，但驳回了"空调还在屋内却要赔"的无理要求。
怎么办？
- 退房前自己先"挑毛病"：按合同清单一项项核对，损坏的主动提出来协商。比如"王哥，三楼厕所门锁坏了，我出200修好行吗？"
- 遇到乱扣钱别硬刚：如果房东张口就要扣2万，先问"请出示维修发票和鉴定报告"。法院说了，没证据的扣款无效！
- 终极妙招：押金别超2个月租金（法律规定的上限），超过部分可以拒交。
最后提醒：租房退押金纠纷，90%败在"懒得留证据"。签合同时花10分钟看清楚"损坏赔偿"条款，退房时花30分钟做交接，能省下几千块和几个月官司。真遇到无理扣款，记住三步：协商→发律师函→起诉。但别学怀化某学校，为1万2押金花了3万诉讼费，最后倒贴钱——退房验房花半小时，胜过法庭哭一年！