楼上漏水物业要担责吗？看这个长沙望城法院判决-长沙望城律师财产损害赔偿案例解读

一、案例检索信息
案由：财产损害赔偿纠纷
案号：(2025)湘0112民初5135号
审理法院：湖南省长沙市望城区人民法院

二、案件事实与判决结果
宋某在2023年6月买了长沙市204号房子，和越秀某公司长沙分公司签了《前期物业服务协议》，约定物业要每天至少巡查1次装修现场，及时发现安全隐患。宋某2024年9月开始装修房子，2025年3月硬装刚做完，3月29日他去房子一看，傻眼了：墙漆大面积起泡脱落，厨房、卫生间像下雨一样滴水，主卧、客厅全渗水。报警后查出是楼上404号房子的水龙头没关，屋里积水深达10厘米，水流一层层渗到宋某家。物业承认：404号房已收房并拿走钥匙；每层水井闸房门钥匙由物业管，但物业说不清房门何时关的，也没查清404号水闸谁开的。宋某找装修公司估损12万多元，后来和404号业主私下和解，撤回对他的起诉，但坚持要物业赔钱。
法院判决：物业赔宋某3200元，其他12万多不支持。

三、遇到类似漏水纠纷，普通人该怎么做？
这个案子很典型——你家楼上漏水泡坏新房，光找楼上邻居不够，物业也可能要"背锅"！但法院为啥只判赔3200元？关键在三点，我用大白话告诉你以后遇到该咋办：

1. 物业不是"甩手掌柜"，巡查义务没做到就得赔钱！
法院明确说：物业签了协议就要"每天巡查装修现场"，这不光是管你乱拆墙，更是为了及时发现漏水隐患（比如装修时水管没装好）。宋某家漏水时，楼外都能看见"哗哗"流水，物业却拿不出巡查记录。结果呢？物业因失职被判担"次要责任"。
→ 你该学的：

• 装修期间让物业在协议里写清"每日巡查"，每次巡查让工作人员签字留证；
• 万一漏水，立刻拍照录像（尤其要拍漏水源头、公共区域积水），并问物业："你们今天巡查了吗？记录在哪？"——这能成为告物业的关键证据！

2. 损失金额"说了不算"，没鉴定就难获全额赔偿！
宋某主张赔12万7，但这是装修公司随便估的。他本来可以申请法院做损失鉴定，却自己撤销了申请。法院一看：既无发票又无专业报告，最后只象征性判3200元。
→ 你该学的：

• 漏水后第一时间联系正规鉴定机构（别信装修公司报价），把墙面、地板、家具的损坏全部列清单；
• 如果嫌鉴定费贵，至少保存所有维修发票、材料购买记录，微信里和物业、邻居聊赔偿的截图也别删！

3. 和楼上邻居和解后，照样能"揪住"物业追责！
宋某先和404号业主私下赔钱和解了（404号是主责），但这不耽误他继续告物业。法院认为：漏水是404号业主忘关水龙头引起，但物业没管好水井闸房门、没及时发现隐患，导致损失扩大，所以要"分担小部分责任"。
→ 你该学的：

• 别被物业忽悠"这事不归我们管"！只要签了物业服务协议，他们对公共区域（如水井闸）和装修巡查就有责任；
• 即使和楼上邻居谈妥赔偿，也别放弃追究物业——赶紧向物业发书面函（微信/短信也行）："X月X日漏水，因你方未巡查，要求承担相应损失"，保留证据再起诉。

最后提醒： 漏水纠纷最怕"拖"！发现渗水24小时内必须：
① 报警固定现场（出警记录是铁证）；
② 通知物业并全程录像沟通过程；
③ 别急着自己修！等鉴定或三方确认损失再动工。
记住：法院只认"证据链"，不是谁哭得惨就帮谁。按这个流程走，物业该赔的1分都跑不掉！