没有建设工程规划许可证的施工合同无效，但已完成合格工程仍可要回工程款-京山律师建设工程施工合同纠纷案例解读
一、案例检索信息
案由：建设工程施工合同纠纷
案号：(2025)鄂0882民初2380号
审理法院：湖北省京山市人民法院
二、案件事实及判决结果
2022年11月30日，被告作为发包人，原告作为承包人，共同签订《建设项目工程总承包合同》，约定工程名称：某（京山）产业园；工程内容及规模：新建厂区规划总建筑面积约80000平方米，主要建设内容为：生产厂房、宿舍楼、机械加工区、办公楼、研发楼、丙类仓库、开闭所、配电房、消防水站、污水处理中心、食堂、职工活动中心等。暂定造价5000万人民币，据实结算。工程承包范围：本项目全部设计（包括但不限于建设工程全过程设计、精装修设计（不含工艺设计）等）、施工、采购、总承包管理服务直至竣工验收合格、备案及整体移交、工程保修期内的缺陷修复和保修等工作（发包人要求的部分专业工程施工除外）。计划开始工作日期：2022年12月1日，计划开始现场施工日期：2023年1月1日，计划竣工日期：2024年12月31日，工期总日期天数730天。工程质量标准：合格。合同价格形式为定额计价，计量计价按湖北省2018版最新工程量消耗定额和全费用计价表算量取费不下浮，材料执行开工当月《京山市建设工程造价信息网》发布的信息价，信息价内没有价格信息的材料双方询价核定后纳入结算。人工调差执行最新政府文件。根据实际完成工程量据实结算，除根据合同约定的在工程实施过程中需进行增减的款项外，现有图纸内未包含且后期要增加的工程量，仍由承包人实施且按据实结算进行。开工后3个月内双方根据图纸等核对完成施工图预算，作为进度、结算款的支付依据。第三部分专用合同条件第3条发包人的管理约定：发包人代表为张某，负责工程项目相关事务。发包人工程师为范某，负责土建工程相关管理范围及内容。第14.3.2条进度付款的审核方式和支付约定：单栋工程封顶后，承包人向发包人及项目管理单位申请已完工程进度款，发包人在次月15日前支付承包人上月经过项目管理单位核定已完产值的80%；单体工程完工后支付至单体工程已完产值的90%，竣工验收且结算完成后支付至结算总价的97%，余下3%作为质保金，于竣工验收后两年内无息支付给承包人。
2022年12月初原告进场施工，于2023年12月完成7、8号厂房封顶和6号厂房的部分工程，后原告提交了工程款支付报审表，载明原告已完成工程：1、8#厂房4层及以下脚手架搭设、模板安装、钢筋绑扎、混凝土浇筑、水电预埋管线、土石方开挖回填、桩基工程。2、7#厂房4层及以下脚手架搭设、模板安装、钢筋绑扎、混凝土浇筑、水电预埋管线、土石方开挖回填、桩基工程。3、6#厂房2层及以下脚手架搭设、模板安装、钢筋绑扎、混凝土浇筑、水电预埋管线、土石方开挖回填、桩基工程。4、6#7#8#三栋厂房土方开挖及外运、桩基工程、地下基础垫层、基础梁、筏板底板模板安装、钢筋绑扎、混凝土浇筑。按施工合同约定，本期已完成工程量进度款为39033371.58元，本期应付款为39033371.58×80%=31226697.26元，建设单位应在2024年1月25日前支付该项工程款，并附已完成工程量预算书及相应的支持性证明文件。监理单位京山某有限公司盖章并审查同意按合同拨付工程进度款，某乙公司京山项目部在建设单位处盖章、工程师范某签名，审核意见为进度款申报工程量与现场实际进度一致。后因被告未按约支付工程进度款，原告于2024年2月停工至今。
另查明，被告至今未取得案涉工程的建设工程规划许可证。
判决结果：法院判决某乙公司向某甲公司支付工程进度款3122万余元及利息（按年利率3.35%从2024年1月25日起计算至付清之日止）；某甲公司有权就其承建的工程以折价或拍卖的价款在工程款范围内享有优先受偿权；驳回其他诉讼请求。
三、遇到类似纠纷该如何处理
这个案子告诉我们一个非常重要的法律常识：即使施工合同无效，只要工程做合格了，施工方照样能拿回工程款！很多包工头和小建筑公司经常担心"合同不正规就拿不到钱"，其实不是这样的。
为什么合同会被判无效？
因为开发商（某乙公司）从头到尾都没拿到"建设工程规划许可证"。就像盖房子前必须先拿到"准生证"一样，没有这个证就开工，合同在法律上就是无效的。但别慌！合同无效不等于钱就打水漂了。
为什么还能要回工程款？
关键点在于：
- 工程质量合格：法院确认了已完成的工程没有质量问题（监理公司和开发商项目部都签字认可了）；
- 证据保存完整：施工方保留了工程量确认单、进度款申报表等关键证据；
- 及时停工止损：发现开发商不付钱后，及时停工避免更大损失。
特别提醒几个实操要点：
- 进场前先查"五证"：施工前务必确认开发商有《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》等证件。可以到当地住建局官网查询，或者直接要复印件。没有这些证，风险极大！
- 进度款确认要"双保险"：每次申报进度款，不仅要让监理签字，最好让开发商盖公章（像本案中某乙公司项目部盖章就很重要）。微信、邮件确认也行，但要保存好。
- 停工时机要抓准：开发商拖欠工程款超过1个月，就要书面发《催款函》；拖欠2个月以上，必须考虑停工并保留证据。本案中某甲公司停工后及时起诉，是明智之举。
- 优先受偿权18个月时效：法律规定，从开发商该付钱那天起18个月内必须主张工程款优先权（可以优先从拍卖房子的钱里拿）。本案工程没完工，但法院仍支持了进度款的优先权，这就是关键！
- 利息别被"坑"：合同约定的高额违约金（如LPR四倍）在合同无效时可能不被支持，但至少能拿到正常利息（本案按3.35%计算）。
给施工方的行动建议：
- 发现开发商没"规划证"还在催你开工？先停工！可以发函说"因贵方未提供合法手续，我方暂停施工"。
- 已经做了部分工程？马上整理工程量确认单，找监理和开发商签字，哪怕只盖项目部章也行。
- 拖欠工程款超过2个月？15天内发书面催款通知，同时准备收集：施工日志、材料采购单、工人工资表等证据。
- 18个月内必须起诉！优先受偿权的18个月是死线，别等到房子都卖完了才想起来要钱。
记住：法律保护的是"干了活"的人，不是保护"没手续"的开发商。但前提是——你得留好干活的证据！遇到开发商拖欠工程款，千万别默默垫资硬撑，及时固定证据、果断停工、尽早起诉，才能把损失降到最低。