工抵房逾期90天不交房可解除合同拿回全款-遂平县律师房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2025)豫1728民初3826号
审理法院：河南省遂平县人民法院

二、案件事实和判决结果
案件事实
因驻马店驿城某公司拖欠中国某公司工程款，中国某公司又拖欠遂平某公司购房款，2023年4月23日，驻马店驿城某公司（甲方）、中国某公司（乙方）、遂平某公司（丙方）、武汉某公司（丁方）签订《工抵房协议书（四方，跨盘）》，主要约定：甲方用333646元冲抵乙方应付丙方的购房款，协议生效后，乙方向甲方开收款凭证，丙方向丁方开333646元购房款收据；四方确认，开票后即视为甲方付了工程款、丁方付了购房款，各方互不追究付款责任。

遂平某公司开发小区时，中国某公司承包工程并转包给武汉某公司。施工结束后，遂平某公司拖欠中国某公司工程款，中国某公司又拖欠武汉某公司工程款。经三方协商，遂平某公司同意用其开发的储藏室抵偿欠武汉某公司的333646元债务。2023年5月16日，遂平某公司（甲方）与武汉某公司（乙方）签订《地下储藏室使用权转让合同》，约定：甲方将遂平某小区储藏室使用权转让给乙方，总价333646元，2023年12月31日前交付；若甲方逾期交房，每逾期一天按已付转让费万分之二付违约金；逾期超90天，乙方有权解除合同，甲方需按银行同期利息赔违约金。合同当天，遂平某公司向武汉某公司开了333646元收据，但一直未交付储藏室。2024年1月1日执行的一年期LPR利率为3.45%。

判决结果
法院判决：

1. 解除武汉某公司与遂平某公司签订的《地下储藏室使用权转让合同》；
2. 遂平某公司10日内退还武汉某公司购房款333,646元，并支付违约金（以333,646元为基数，从2024年1月1日起算，按年利率3.45%计算至实际退款日）。

三、核心观点：工抵房交易中，逾期不交房超90天，买方能轻松拿回全款
这个案子说白了就是“工抵房”惹的祸。啥叫工抵房？就是开发商欠施工方钱，施工方又欠你的钱，三方一商量，开发商用房子抵债给你。很多人以为这种房子“没花钱”，其实法律上算你“付过款”了（因为协议里写明开收据就算付款）。但关键来了：开发商必须按时交房，否则你随时能“退货”拿回全款加利息！

法院为啥判武汉某公司赢？

• 工抵协议就是“付款证明”：四方签的《工抵房协议》写得清清楚楚——开收据就等于你付了钱。开发商不能耍赖说“你没真转账”。
• 逾期90天是“生死线”：合同白纸黑字约定“逾期超90天可解除合同”。本案从2024年1月1日算起，开发商一直没交房，武汉某公司直接起诉，法院秒支持！
• 违约金不按合同写，按实际损失：合同说违约金按“银行利息”，法院直接用2024年LPR利率3.45%计算（比合同写的万分之二更合理），开发商还得倒贴钱。

遇到类似纠纷，普通人该怎么做？

1. 签合同时盯紧“交房时间”和“逾期条款”：

   • 务必写清楚具体交房日期（比如“2025年12月31日前”），必须注明“逾期超90天可退房”。别信口头承诺，白纸黑字才管用！
   • 工抵房协议里要写明“开收据即视为付款完成”，避免开发商事后扯皮。

2. 开发商拖着不交房？三步走！

   • 第一步：发书面催告（微信、短信都行）：
     超过交房日就发消息：“根据合同，你已逾期XX天，请10日内交房，否则我将解除合同”。保留证据！
   • 第二步：满90天立刻行动：
     逾期90天当天，直接去法院立案（现在手机就能网上立案）。别等！ 拖越久损失越大。
   • 第三步：要钱+要利息：
     起诉时直接写“解除合同+退全款+按LPR利率算利息”（2024年是3.45%，2025年查最新数据）。法院一般会支持，不用求人！

3. 关键证据一个不能少：

   • 工抵协议（四方签字版）
   • 房屋转让合同（重点看交房时间和违约条款）
   • 收据或付款凭证（哪怕没转账，收据也能当“付款证明”）
   • 催告记录（聊天截图、快递单）

最后提醒：工抵房便宜但风险高！如果开发商资金紧张，优先选现房或大品牌楼盘。真遇到不交房，记住这个案子：逾期90天就是你的“尚方宝剑”，拿回全款没商量。别被“没钱退”吓住——法院判决后，还能申请冻结开发商账户！（注：本文不提供具体法律咨询，个案需结合证据分析）