以房抵债不享优先债权，仅能确认为普通债权-永城律师破产债权确认纠纷案例解读
一、案例检索信息
案由：破产债权确认纠纷
案号：(2025)豫1481民初13022号
审理法院：河南省永城市人民法院
二、案件事实与判决结果
许某承包河南某有限公司发包的永城市书苑名家二期工程项目期间，租用滕某的钢管、扣件等物品。2014年5月20日，滕某为履行该租赁义务，与马某签订租赁合同，租赁马某的钢管扣件用于书苑名家项目工程。后因河南某有限公司欠付许某工程款，许某无力支付滕某租赁费，滕某欠马某的租赁费亦未偿还。经马某、河南某有限公司、许某及滕某四方协商，达成以房抵债协议，由河南某有限公司将其开发的书苑名家二期7号楼10层03室、11层05室房屋，分别作价45万元、300096元抵顶给马某，用以抵偿河南某有限公司欠付许某的相应工程款。2017年1月23日，马某与河南某有限公司分别就上述两套房屋签订了《书苑名家房源定单》，内容显示，马某订购书苑名家二期7号楼10层03室，总价45万元，建筑面积为125平方米；书苑名家二期7号楼11层05室，总价300096元，建筑面积83.36平方米的房屋二套，河南某有限公司实际控制人蒋某在该二份《书苑名家房源定单》上均书写“用工程款抵许某工地款抵给滕某”。同日，河南某有限公司向马某出具收据二份，金额分别为45万元及300096元，收款事由为：“书苑二期7#-10层03室”及“书苑二期7#-11层05室”，在收据的右上方，河南某有限公司实际控制人蒋某书写“抵工程款”。2025年10月23日，滕某出具《情况说明》，证明上述转账事实。2020年9月8日，河南某有限公司进入破产重整程序。2021年8月13日，法院批准河南某有限公司重整计划，终止重整程序。后马某申报债权45万元、300096元。2025年8月26日及2025年9月6日，河南某有限公司破产管理人出具《债权认定结果通知书》，对该二笔债权均不予认定。
法院判决：确认马某对河南某有限公司享有普通破产债权750096元，但驳回了马某要求确认该债权为优先债权的诉讼请求。简单说，马某能拿到这笔钱的“名额”，但清偿顺序排在后面，不能优先受偿。
三、核心观点提示：遇到类似纠纷，当事人该如何处理？
这个案子的核心就一句话：用“以房抵债”方式拿到的房子，不能算作“消费者购房”，破产时债权只能是普通债权，不能优先拿钱！ 很多人以为签了购房合同、拿了收据就万事大吉，但法院看的是“钱怎么来的”——如果是用工程款、租金等债务抵的房款，不是自己真金白银掏钱买房，就不算普通老百姓买房，破产时清偿顺序就靠后，可能最后拿不到钱。
为什么马某的债权不优先？
- 不是“消费者”：法律保护的“优先债权”，只针对真实为居住买房的老百姓（比如你攒钱买婚房、养老房）。但马某的房是通过“抵债”得来的：河南某有限公司欠许某工程款→许某欠滕某租金→滕某欠马某租金→最后用房子抵给马某。整个过程没花马某一分钱，他本质是“收债的”，不是“买房的”。法院说得很明白：消费者必须是自己掏钱、为了住才买房的人，投资或抵债的不算！
- 合同无效风险：抵债时房子还是烂尾楼，证件不全，合同可能无效。就算有效，也改变不了“抵债”性质，优先权照样泡汤。
如果你遇到类似纠纷，牢记这3点：
- 警惕“以房抵债”陷阱：别人欠你钱，说“拿房子抵”？先别急着签合同！一定要问清楚：房子证件全不全？能不能过户？更重要的是——自己掏钱买房才保险。如果真是抵债，务必在协议里写明“我已支付全部房款”（哪怕实际没付），并保留银行转账记录。像马某只有收据没转账凭证，破产时管理人直接说“没收到钱”，很难证明。
- 证明自己是“真实消费者”：如果想争取优先权，必须证明：
- 买房纯粹为了住（不是投资），且名下没其他房子；
- 自己真金白银付了钱（银行流水比收据管用）；
- 房子证件齐全，合同合法有效（烂尾楼风险高，尽量别碰）。
如果是抵债得来的，赶紧找专业律师补证据，比如让债务人写承诺书：“本人确认该房屋系抵偿债务，但购房人符合消费者条件”。
- 破产申报要趁早、证据要扎实：公司一破产，马上申报债权！别像马某拖到2025年才行动。带齐所有证据：购房合同、付款记录、居住证明（比如物业费单子），重点突出“自己是掏钱买房住的”。如果管理人不认，30天内必须起诉，超时就彻底没机会了。
最后提醒：破产案件水很深，“以房抵债”看着简单，但债权认定全看法官怎么理解“消费者”。别信口头承诺，一切以书面合同+实际付款为准。真遇到纠纷，第一时间找当地律师，把抵债协议转化成真实买卖——省下几万律师费，可能损失几十万房款！记住：法律只保护“真买家”，不保护“债主摇身变业主”。