房屋长期未竣工验收可解除购房合同，不同收款方责任分离-来安商品房预售合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：商品房预售合同纠纷
案号：(2025)皖1122民初1613号
审理法院：安徽省来安县人民法院

二、案件事实和判决结果
徐素珍曾与来安某茂公司签订《来安县商品房买卖合同（预售）》，购买来安县汊河镇某旅游度假区水映康城一期13幢105室房屋，总价359934元，约定2021年12月31日前交房（需取得竣工验收备案证明）。合同写明：若逾期交房超60天，徐素珍有权解除合同。徐素珍分多次付款：

• 2020年10月25日、11月10日，通过汊河鑫之盟公司支付定金10万元；
• 2020年12月9日，向来安某盟公司支付"活动金"70066元和"首付款"7980元；
• 2021年4月9日，来安某茂公司收到汊河鑫之盟公司代付的房款107980元。
  但截至开庭时，房屋仍未取得竣工验收备案证书，无法交付。徐素珍于2024年5月18日去世，其配偶韦某、女儿韦某、儿子韦某作为继承人起诉，要求解除合同并退款。
  来安某盟公司是张某独资的公司，已于2022年5月注销；来安某茂公司的股东重庆某村某某酒店和重庆某家公司称已足额出资5000万元。

法院判决结果：

1. 合同自2025年4月23日（起诉状送达开发商日）起解除；
2. 来安某茂公司退还原告107980元（仅退其实际收到的房款）；
3. 张某退还70066元（因来安某盟公司已注销，股东承担退款责任）；
4. 驳回原告对重庆某村某某酒店和重庆某家公司的索赔请求。

三、遇到类似纠纷，普通人该怎么做？
核心提醒：房子盖不完工能退房，但钱要"谁收谁退"，别乱告！

很多人买了期房后，开发商拖着不交房，一拖好几年。这时你可能会想："我直接告开发商退钱就行！"但本案告诉你：光告开发商可能拿不回全部钱，关键要搞清"钱到底付给谁了"。

1. 房子没通过验收，拖太久就能退房，但要抓紧时间
本案中，合同约定2021年底交房，结果到2025年开庭时房子还没验收。法院明确：房屋必须取得竣工验收备案证明才能交房，否则你买房的目的（住进新房）就落空了，这时你有权解除合同。但注意两点：

• 别等太久才行动：合同约定逾期60天可退房，但法律要求你及时行使权利。本案因开发商同意退房，法院直接支持了；如果对方不同意，拖太多年可能因"超过合理期限"失去胜诉权。
• 退房时间怎么算：如果你直接起诉（没先发函通知），合同从起诉状送到开发商那天起自动解除（本案是2025年4月23日）。所以别光口头抱怨，该起诉时就起诉！

2. 重点来了：钱付给不同人，退钱责任完全不同！
本案原告以为"所有钱都是买房款"，要求开发商和中介公司一起退17万多。结果法院只判退107980元，为啥？

• 开发商只退自己收到的钱：来安某茂公司只认107980元房款（通过汊河鑫之盟公司转付的），法院就只让它退这部分。至于你付给中介的"活动金"70066元，开发商说"没收到、不关我事"，法院就支持了。
• 中介公司收的钱，找中介或原股东退：来安某盟公司收了70066元"活动金"，但它已注销。根据法律，一人公司的股东（本案张某）要对公司债务负责，所以钱得张某个人退。
• 别乱告股东：原告还告了开发商的股东（重庆某村某某酒店等），要求他们赔钱。但法院发现股东已实缴5000万元出资，股东出完钱就不用再赔公司债务，所以驳回了。

✅ 普通人实操建议：

• 第一步：查清钱付给谁了
  留好所有付款凭证！如果是付给"某某营销公司""某某咨询公司"的"活动金""服务费"，这不是房款，开发商可能拒认。这类钱要单独向收款方追讨，别混在一起告。
• 第二步：及时发函+起诉
  开发商逾期交房后，先书面发函要求退房（保留邮寄证据）；如果60天内不退钱，1年内赶紧起诉。拖太久可能丧失权利（本案因开发商认账才侥幸成功）。
• 第三步：针对收款方精准索赔
  • 房款直接付给开发商？→ 只告开发商；
  • 钱付给中介/营销公司？→ 告该公司，若已注销则告原股东（尤其是一人公司）；
  • 别盲目拉股东当被告！先查工商登记（国家企业信用信息公示系统免费查），确认股东是否"认缴但未实缴出资"，否则告了也白告。

最后提醒：买房时警惕"活动金""服务费"套路！合同写"总价35万"，却让你额外付7万"活动金"，这类钱最容易被踢皮球。最保险的做法：所有钱只付给开发商账户，合同写明"无其他费用"。万一出问题，才能一把抓住责任方，省得像本案原告一样，钱分两头退、折腾好几年。

本文仅基于公开判决分析，不构成法律意见。个案细节差异大，遇纠纷建议带材料咨询专业律师。