租赁方欠租但非恶意违约时，出租方不能直接解除合同-南召律师土地租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：土地租赁合同纠纷
案号：(2025)豫1321民初6920号
审理法院：河南省南召县人民法院

二、案件事实与判决结果

2007年1月1日，朱某组与某乡政府签订《土地租赁框架协议》，约定租赁期限为30年（2008年1月1日至2037年12月31日），朱某组将240.67亩土地出租给某乡政府，租金标准为计税面积245元/亩、其他地类210元/亩，付款时间为每年12月30日前。2008年1月1日双方又签订补充协议，约定租金每五年根据小麦最低收购价调整一次。后某乡政府于2009年1月1日退地127.237亩，至今仍占有113.433亩土地。

2014年8月31日，某乡政府将包括朱某组土地在内的720.073亩土地转租给上海某建筑科技有限公司用于绿色农业观光项目。某乡政府多次逾期支付租金，2022年朱某组曾起诉主张2021、2022年租金，经法院调解并强制执行后，某乡政府才履行支付义务。现2023-2025年租金仍未支付，朱某组提起诉讼，要求解除合同、恢复土地原状并支付欠租。

某乡政府辩称，其已将土地转租给上海某建筑科技有限公司，且已起诉该公司追讨租金（法院已判决上海公司支付拖欠租金1205799元，目前进入强制执行程序），在与上海公司的租赁合同解除前，原、被告的租赁合同无法解除。

法院判决：某乡政府于判决生效之日起十五日内支付朱某组2023年至2025年土地租金共计139352.44元；驳回朱某组的其他诉讼请求（包括解除合同、恢复土地原状等）。

三、案例核心观点与处理建议

这个案例的核心在于：当租赁方拖欠租金但并非恶意违约，且存在转租第三方的情况下，出租方不能简单要求解除合同、收回土地，但有权要求支付拖欠的租金。

为什么法院不支持解除合同呢？主要有三个关键原因：

1. 欠租不等于合同目的不能实现。本案中，朱某组出租土地的主要目的是获得租金收益。虽然某乡政府拖欠了2023-2025年的租金，但某乡政府承认欠款事实，且已通过法律途径向实际使用土地的上海公司追讨租金（已胜诉并进入执行程序）。这说明某乡政府并非故意不付租金，而是因为第三方拖欠导致的连锁反应。法院认为，这种情况还不足以达到"合同目的完全无法实现"的程度。

2. 土地现状导致无法实际返还。上海公司已在土地上建设了农业设施，如果强行解除合同，需要拆除这些设施并恢复土地原状，但这不仅需要行政审批，还会产生高额成本。而上海公司拒不返还土地且无执行财产，某乡政府客观上无法立即向朱某组返还土地。根据法律规定，这种"事实上不能履行"的情形，法院不会支持解除合同。

3. 转租关系不影响租金支付义务。即使某乡政府将土地转租给了上海公司，作为原租赁合同的承租人，某乡政府仍有义务向朱某组支付租金。不能以"上海公司没给我钱"为理由拒绝支付朱某组的租金。所以法院支持了朱某组要求支付欠租的请求。

给遇到类似纠纷的当事人的建议：

1. 先确认对方是否恶意违约：如果对方只是暂时资金困难但积极解决问题（如本案中某乡政府已起诉第三方追讨租金），解除合同可能不会被支持。建议先给对方合理期限支付欠款。

2. 关注实际履行可能性：如果土地已被第三方占有并建设，要考虑解除合同后能否实际收回土地。如果收回土地需要拆除设施或面临其他障碍，法院很可能不会支持解除合同。

3. 坚持主张租金权利：即使不能解除合同，也可以要求对方支付拖欠的租金。合同中关于租金计算方式、支付时间的约定是你的有力武器，本案中法院明确表示"转租关系不影响租金支付义务"。

4. 谨慎处理转租问题：如果你是出租方，签订合同时最好明确约定是否允许转租，以及转租的条件。如果发现承租方擅自转租，应尽快提出异议。

5. 保留完整证据：像本案中朱某组保留了完整的租赁协议、租金支付记录等证据，这对主张权利至关重要。每次催款最好有书面记录，金额计算也要有依据。

总之，土地租赁纠纷中，不要一发现欠租就急于解除合同。先判断对方是"不能"还是"不愿"支付租金，考虑土地现状是否允许实际返还，再决定是要求继续履行合同（支付欠租）还是解除合同。如果拿不准，最好咨询专业律师，根据具体情况采取最有利的维权方式。