合同约定逾期办证仅赔1%时，不退房索要高额违约金法院不支持-台前律师商品房销售合同纠纷案例解读
一、案例检索信息
案由：商品房销售合同纠纷
案号：(2025)豫0927民初1941号
审理法院：河南省台前县人民法院
二、案件事实及判决结果
2014年期间，王某、王某（伟）、郑某、杜某、丁某、卢某、王某（才）、于某等八位购房者分别与某业房地产公司签订《商品房买卖合同》，购买该公司开发的商品房。具体购房情况及交房时间如下：王某（购房款274622元）于2016年6月4日收房；王某（伟）（购房款373000元）于2016年7月29日收房；郑某（购房款388710元）于2017年2月3日收房；杜某（购房款338942元）于2017年7月8日收房；丁某（购房款384859元）于2017年2月28日收房；卢某（购房款395000元）于2016年7月25日收房；王某（才）（购房款338942元）于2018年2月25日收房；于某（购房款383010元）于2018年3月8日收房。
《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报权属登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第一项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。”
案涉房屋现已具备办理不动产权属登记的条件，某业房地产公司承诺将积极配合办理相关手续。
法院判决结果：某业房地产公司必须在30日内协助八位购房者办理房产证，但驳回了他们要求开发商支付逾期办证违约金的请求（比如王某主张的4万多元、郑某主张的6万多元等）。
三、核心观点及处理建议
这个案子很简单：八位业主收房后，开发商拖了好几年没办房产证，大家一气之下告上法院，一边要求赶紧办证，一边索要几万到六万多不等的“迟办证赔偿金”。法院支持了办证请求，但一分钱违约金都没判给业主。为啥？关键就两点：
- 合同白纸黑字写了“只能退房赔1%”：签合同时，双方约定如果逾期办证，业主只能选择退房，开发商退全款再加赔1%（比如房款30万，只赔3000元）。合同里没写“不退房时要付多少违约金”。法院说：合同是你们自愿签的，现在不退房却要按房款比例算高额违约金（比如日万分之一），这不符合约定，没法支持。
- 公平原则卡住了你：业主们早就住进房子好多年了（最长的住了8年），房子能住、能用，合同的主要目的——有个家——已经实现了。开发商虽然违约，但没影响实际生活。如果还判付几万违约金，对开发商不公平，也违背了“做事要讲理”的法律精神。
如果你遇到类似问题（开发商拖着不办房产证），记住这4条实用建议：
- 签合同时死盯“违约条款”：交钱前翻到合同“产权登记”部分，看清楚逾期办证怎么赔。如果只写“退房赔1%”，没写“不退房时每天赔多少”，赶紧找开发商改！理想情况是加上一句：“买受人不退房的，出卖人按已付房款日万分之一支付违约金”。别嫌麻烦，这一步能省下几万冤枉钱。
- 收房后360天内行动：合同通常约定交房后360天内办证。超期后，别干等！先发微信/书面通知开发商催办，保留证据。如果拖过1年，赶紧咨询律师起诉——时间拖太长（比如住5年才告），法院可能认为“你都住爽了，不算损失”，违约金就难要了。
- 优先办证，别死磕违约金：像本案一样，如果房子能办证了（比如开发商补了材料），先把房产证拿到手最要紧！违约金是“小钱”，办证才是保障你卖房、落户的根本。法院通常会先判办证，违约金反而容易黄。
- 别信“随便算”的违约金：有些业主自己按房款比例算违约金（比如“日万分之一点五”），但法院只认合同约定或法律规定。如果合同没约定，法律默认的赔偿很低（可能只按存款利息算）。真要维权，找专业律师算准金额，别张口就要“几万”，否则容易败诉。
最后提醒：买房是大事，合同条款比销售说的“保证办证”管用一百倍！遇到逾期办证，别光顾着生气，先翻合同、留证据、及时行动。签合同时多花10分钟看条款，可能省下几年官司钱。
（注：本文仅基于公开判决分析，个案细节可能影响结果，具体问题请咨询当地专业律师。）