承租人逾期交租超期出租人可解除合同但违约金过高会被调低-全椒律师租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：租赁合同纠纷
案号：(2025)皖1124民初5926号
审理法院：安徽省全椒县人民法院

二、介绍案件事实并告知法院的判决结果
2024年6月1日，吴某（出租方、甲方）与李某（承租方、乙方）签订《租赁合同》，吴某将全椒县滁州某商场1号楼201-207号商铺出租给李某使用，合同约定：租赁期限五年，自2024年6月1日至2029年5月31日止；年租金6万元，一年一付，采取先支付租金后使用的方式；如果李某迟延交纳房租超过1个月，吴某可以单方解除合同，李某需支付违约金10万元。合同签订后，李某仅支付了2万元租金。法院于2025年10月2日向李某送达了起诉状副本。

法院判决结果很简单：

1. 租赁合同于2025年10月2日正式解除；
2. 李某必须在30天内把商铺还给吴某；
3. 李某要支付2024年6月1日到2025年10月1日的租金6万元，之后按每年6万元的标准付“占房费”直到还房；
4. 李某只用赔1万元违约金（原合同约定10万元，法院觉得太高给减了）；
5. 吴某其他要求（比如多要违约金）法院没支持。

三、遇到类似纠纷，普通人该怎么处理？
这个案子核心就一句话：租客拖房租超1个月，房东能收房，但别乱要“天价赔偿”，否则法院会砍价！ 很多人遇到租客不交房租就慌了，要么不敢收房怕吃亏，要么狮子大开口要几十万赔偿，结果像吴某一样——该拿的钱没拿全，不该要的也没拿到。我用大白话教你几招：

1. 签合同时，把“拖房租后果”写清楚！
   比如本案合同写明“拖租超1个月，房东能直接解约+要违约金”。现实中很多人签口头协议或简单纸条，一出事就扯皮。记住：必须白纸黑字写清“拖多久算违约”“违约金多少”（建议写实际损失的1-2倍，别学本案直接写10万，法院会觉得离谱）。

2. 租客真拖租了，别干等！3步走稳准狠：

   • 第一步：书面催一次（微信、短信都行，留证据！）
     比如发：“李某，合同约定6月1日交租，你已拖超1个月，请3天内付清，否则按合同收房。”
   • 第二步：拖满1个月就行动
     别像吴某拖到2025年才起诉！拖满合同约定天数（本案是1个月），马上发《解除合同通知》（邮寄+微信同步，留凭证）。
   • 第三步：对方耍赖？直接告！
     像本案申请“财产保全”冻结对方账户（法院支持19.5万元），防止他转移财产。告的时候只要求合理部分：欠多少租就要多少租，违约金别瞎写（法院最多支持实际损失，比如空置期损失）。

3. 违约金别贪心，否则竹篮打水！
   本案吴某要10万违约金，结果法院只判1万——为啥？因为他没证明“实际损失有10万”。普通人记住：违约金=你的实际损失（比如房子空置2个月损失1万，就写1万）。如果写太高，法院会像砍树枝一样给你削到合理数。

4. 关键提醒：收房时间点决定钱多钱少！
   本案合同解除日是“法院送起诉状那天”（2025年10月2日），不是吴某起诉那天。这意味着：

   • 10月2日之前：李某欠的是“租金”；
   • 10月2日之后：李某不还房，就得按年租标准付“占房费”。
     所以，起诉时一定要写明“要求对方立即还房”，拖一天多赚一天钱！

最后说句实在话：租房纠纷90%败在“证据不足”。平时养成习惯：
✅ 收租开发票或写收条；
✅ 拖租时拍视频记录房屋状态；
✅ 重要通知用微信+邮政EMS双发。
别等打官司才找证据，那时黄花菜都凉了！记住，法律不保护躺在权利上睡觉的人——该出手时就出手，但别出格，稳稳拿回属于你的钱才是真本事。