断供导致开发商代偿可解除购房合同并收取违约金-凤台县律师买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：买卖合同纠纷
案号：(2025)皖0421民初3362号
审理法院：安徽省凤台县人民法院

二、案件事实与判决结果

2020年10月29日，凤台某公司与刘某签订《商品房买卖合同（预售）》，约定刘某购买凤台某公司开发的凤台县某小区某号楼某室房屋，总价69万元。刘某支付首付款14万元，余款55万元通过安徽凤台某银行办理按揭贷款。双方在补充协议中明确约定：若刘某逾期还贷导致凤台某公司承担担保责任，公司有权解除合同，并要求刘某支付总房款20%的违约金（13.8万元）。

2023年下半年，刘某开始拖欠银行贷款，安徽凤台某银行于2023年12月分两次从凤台某公司的保证金账户扣划共计55万余元代偿逾期贷款。刘某已实际支付房款159052.94元（含首付款和部分月供）。

法院判决：

1. 解除双方签订的商品房买卖合同；
2. 凤台某公司退还刘某购房款21052.94元（已扣除13.8万元违约金）；
3. 刘某需配合办理合同备案登记及预告抵押登记注销手续。

三、核心观点与处理建议

核心教训：断供不是“不管就完事”，开发商真能收房+扣钱！
这个案子说白了就是：刘某还不上房贷，银行直接从开发商的“押金账户”把钱划走代还。开发商一纸诉状告到法院，不仅把合同解除了，还扣了刘某13.8万元违约金（相当于总房款的20%），最后只退了2万多元给他。

如果你是购房者，遇到类似情况怎么办？

1. 千万别“躺平”断供！
   很多人觉得“不还贷就让银行收房”，但实际后果更严重：

   • 银行会先扣开发商的钱（开发商有保证金担保），开发商就会立刻找你算账；
   • 合同里通常有“断供就收房+罚违约金”的条款（本案罚了13.8万），法院基本会支持；
   • 即使房子被收回，你可能还要倒贴钱（本案刘某已付15.9万，只退回2.1万）。

2. 手头紧？马上做这3件事！

   • 第一步：主动找银行协商
     说明困难（失业、生病等），申请延期还款或调整月供。银行怕坏账，一般愿意谈。
   • 第二步：同步联系开发商
     告知情况，看能否暂缓追责（比如本案若刘某早沟通，可能避免高额违约金）。
   • 第三步：重点看合同“补充协议”
     签购房合同时，90%的人只看主合同，却忽略补充协议！本案违约金条款就藏在补充协议里。重点查这些字眼：

     “断供”“担保责任”“解除合同”“违约金比例”
     如果发现违约金过高（比如超过总房款20%），可尝试和开发商协商降低。

如果你是开发商，这样保护自己：

1. 合同条款写清楚
   补充协议必须明确：

   • 断供几次算违约（本案写“拖欠月供”就触发）；
   • 违约金具体金额（本案写“总房款20%”，法院直接支持了）；
   • 注销登记的配合义务（避免购房者失联拖手续）。

2. 扣款后立即行动

   • 银行扣款当天，就给购房者发《催款通知书》；
   • 超过30天没还，直接起诉（本案开发商扣款后10天就起诉，法院快速支持了诉求）。

最后提醒
买房是大事，签合同前花10分钟重点看补充协议；还贷困难时，宁可“丢面子”也要主动谈——断供一时爽，后果吃一“房”。真走到诉讼那步，90%的类似案件都按合同判，事后哭诉“不知道条款”没用！遇到问题先找专业律师看合同，别等银行扣款才后悔。