签了两份土地转让合同以哪份为准-赣州律师合同纠纷案例解读
一、案例检索信息
案由：合同纠纷
案号：(2025)赣07民终3635号
审理法院：江西省赣州市中级人民法院
二、案件事实与判决结果
2020年原告曾某经与被告任某、任某某协商，约定原告（甲方）将其位于龙南市龙南某厂(龙南镇金钩路)的一块土地使用权转让给被告（乙方），双方于2020年4月13日签订一份《土地转让合同》，合同约定：土地使用权转让金为每平方5500元，面积337平方米，合计1853500元；合同签订后1天内付订金50万元；交完出让金，土地使用证、房产证过户到乙方名下后支付95%，预留10万元，原告办好全部证件后付清尾款。合同还约定：在土地出让过程中，按国家规定产生的交易费用及房屋建设过程中产生的费用由乙方承担。原告及二被告任某、任某某均在合同中签字并按指纹。
合同签订后，被告于2020年4月13日至2023年10月通过银行转账共计支付了120万元给原告。原告按约定将地块移交被告，并协助办理了土地过户和房屋建设规划手续。被告在案涉土地上建造了住宅房屋。在办理房屋不动产权证时，被告发现需要缴纳巨额土地出让金（该土地系原告从案外人李某处抵押得来）。为取得不动产权证，在原告联系下，由案外人李某与龙南市自然资源局补签《国有土地使用权出让合同》，被告缴纳了土地出让金487567.15元、契税14627.01元、印花税121.89元，合计502316.05元，并办理了不动产权证。
另查明，双方在2020年4月13日同一天签订了两份合同：第一份约定价格为5500元/平方米；第二份《土地转让合同（二）》约定价格为4900元/平方米，实收总价160万元。此外，合同（二）还约定如原告为被告申请办理建第五层楼，相关费用由原告支付（后未获审批，未建第五层）。被告任某某于2023年9月25日通过扫二维码支付2万元给原告。
因双方对土地出让金负担存在分歧，被告未支付剩余转让款，原告遂起诉。一审判决被告还需支付535987元。二审改判：认定《土地转让合同（二）》有效，土地总价按160万元计算，扣除已付120万元和2万元，被告只需再支付38万元。
三、核心观点及处理建议
核心观点：签了"阴阳合同"，法院只认真实意思表示的那份！
这个案子最值得关注的是：双方签了两份价格不同的合同（一份5500元/平方米，一份4900元/平方米），到底该按哪份算？很多人以为低价合同是为了避税的"假合同"，但法院却认定低价合同有效。为什么？
关键点1：两份合同都是当天签的，低价合同不是"假合同"
- 一审时原告说低价合同是"为了少交税签的假合同"，但二审发现：两份合同是同一天（2020年4月13日）签的！低价合同里还额外约定了"申请建第五层楼"等真实内容（虽然后来没批成）。
- 重要提示：如果合同里有真实交易内容（比如本案的"建第五层"条款），还特别写明"以本合同为准"，就不能说是"假合同"。法院会看合同内容是否反映真实想法，而不是单纯看价格高低。
关键点2：土地出让金该谁交？合同说了算！
- 本案合同白纸黑字写着："土地交易费用由乙方（买方）承担"。被告在签合同时已知道土地是划拨地（需补交出让金），还主动签了合同。
- 重要提示：买房买地前，一定要看清合同里"费用由谁承担"的条款！如果合同写明"交易税费由买方承担"，即使事后觉得税费高，也很难反悔。本案被告想用已交的50多万元出让金抵扣转让款，但法院说：这是你自愿承担的，不能抵！
关键点3：和土地无关的支出不能随便抵扣
- 被告说建房时因道路问题多花了8万多元，想从转让款里扣。法院直接驳回：合同里没约定你要负责协调邻里关系，这是你自己建房的问题，和卖地无关！
- 重要提示：付款前想清楚哪些钱该自己出！像道路纠纷、邻居矛盾这些和土地交易无关的费用，法院一般不会支持从转让款里扣。
给普通人的3条实操建议：
- 千万别签"阴阳合同"！以为低价合同能避税？一旦发生纠纷，法院会查哪份合同真实。本案被告本想用低价合同少交税，结果反而让法院认定了低价，总价从185万降到160万，但因已付120万+2万，最终还得付38万（比按高价算少付了近20万）。表面看被告"赚了"，实际是因为高价合同根本没被采信——签假合同风险极大，很可能弄巧成拙！
- 付款时务必写清用途。比如2023年被告扫码付的2万元，因没写明是"什么费用"，法院直接认定是转让款（不能抵其他费用）。要是当时备注"此款为道路协调费"，可能结果不同。
- 土地交易前查清"隐形成本"。本案土地是"划拨地"（需补交出让金才能交易），被告签合同时就知道这点。普通人买房买地前，一定要去不动产登记中心查清：土地性质是什么？有无抵押？需补交哪些费用？避免交钱时才发现"天价出让金"。
最后提醒： 合同不是价格越低越好，关键是要真实、明确！遇到土地房屋交易，哪怕对方是熟人，也要把价格、费用、违约责任等写清楚。觉得条款不合理？宁可不交易也别签"糊涂合同"——否则像本案被告一样，本想省税反而惹上官司，还得额外付律师费、诉讼费，得不偿失！