装修免租期未满3年退租需补租金-九江律师房屋租赁合同纠纷案例解读
一、案例检索信息
案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2025)赣0403民初1980号
审理法院：江西省九江市浔阳区人民法院
二、案件事实与判决结果
案件事实：
2023年10月31日，某甲公司与某乙公司签订《资产租赁合同（房屋门面类）》，约定某甲公司将位于大中路xxxx的资产出租给某乙公司经营服装鞋帽，租赁期限自2023年11月1日起至2028年10月31日止，其中2023年11月1日至2026年10月31日月租金为63180元，履约保证金189540元；如乙方（某乙公司）逾期支付租金，甲方（某甲公司）按每日应收租金总额2‰收取违约金；某甲公司给予某乙公司装修期3个月，自2023年11月1日起至2024年1月31日止，装修期某甲公司免收租金；同时，某乙公司承诺享受3个月装修期的前提是至少实际承租满3年，如某乙公司因其自身原因提前退租的，某乙公司同意向某甲公司补缴装修期免收的租金，按1年租赁期限给予1个月装修期计算，不满一个租赁期限的不计算装修期。合同签订后，某乙公司实际缴纳履约保证金132000元，双方继续履行房屋租赁合同。2025年3月12日，某乙公司向某甲公司出具一份《终止合同申请》，以经营困难为由申请于3月31号提前终止合同。2025年3月31日，双方签订一份《〈租赁合同〉终止协议书》，确认双方经协商，一致同意提前终止《租赁合同》，某乙公司须交纳租金至2025年3月31日。某乙公司随即向某甲公司返还案涉房屋。2025年4月2日，某甲公司向某乙公司发出一份《律师函》，要求某乙公司支付租金共计379080元（补缴2个月装修期租金126360元+拖欠的2024年12月1日至2025年3月31日租金252720元），扣除已缴纳的履约保证金132000元，某乙公司共拖欠租金247080元。此后，某乙公司至今未付清租金。
判决结果：
法院判决某乙公司于判决生效后十日内，向某甲公司支付租金247080元，并按一年期贷款市场报价利率（LPR）支付自2025年4月1日起至付清之日止的逾期付款利息，案件受理费5006元由某乙公司承担。
三、核心观点与处理建议
别被"免租期"冲昏头！这个案例告诉你：装修免租期不是白给的，合同写清条件就要守
很多租户看到"3个月免租期"就以为捡了大便宜，却没注意合同里的小字——本案中某乙公司吃了大亏：只租了1年5个月就退租，结果不但要补2个月装修免租期的租金（12万多），还要付拖欠的4个月租金（25万多），最后被法院判赔24万多。更扎心的是，某乙公司说房东口头答应过"经营困难可以减租"，但因为没写进合同、没留证据，法院根本不认！
遇到类似纠纷，记住这5点救命指南：
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"免租期"要看清附加条件
本案中合同写得明明白白："装修免租期需至少租满3年，否则要补钱"。很多租户只看到"免租"两个字，没注意后面的小字。签合同前一定要问清楚：免租期有没有"租满几年"的要求？提前退租要补多少？这些必须白纸黑字写进合同，别信"口头承诺"！ -
口头答应等于没答应
某乙公司说房东曾口头同意免2024年11月、12月租金，但拿不出微信、邮件等证据，法院直接不认。记住：只有写进合同、或者有书面记录（比如签字的补充协议、微信聊天记录）的承诺才有效！下次房东说"没问题，我答应你"，一定要补一句："那咱们写个字据吧？" -
经营困难≠能随便违约
某乙公司搬出一堆理由：疫情后没客流、网络销售冲击大、房屋漏水维修费高...但法院认为，市场经济风险是经营者自己要承担的，除非合同里明确写了"遇疫情可减租"，否则不能以此为由不付钱。就像开餐馆要自己承担淡季风险一样，租房也得做好"生意不好还得交租"的心理准备。 -
退租前必须算清三笔账
退租时很多人以为"押金抵租金"就完事了，其实还要算：- ✅ 已交租金（包括押金）
- ✅ 欠交租金（拖欠的月租）
- ✅ 附加费用（如本案要补的装修免租期租金）
本案某乙公司就漏算了第三笔，结果押金抵完还欠24万。退租前务必列个明细单，让双方签字确认，避免"秋后算账"。
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真遇困难别硬扛，协商留痕是关键
如果真像某乙公司一样经营困难，正确做法是：- 第一时间书面申请减租（微信、邮件都算）
- 要求房东回复确认（哪怕只是"收到，正在考虑"）
- 保留所有沟通记录
万一走到法院，这些就是救命证据！千万别像本案某乙公司，光靠"我记得他说过"，结果一分钱没减成。
最后提醒：
- 给租户：签合同前花100块请律师看看，比事后赔20万划算多了！重点盯死"免租期""违约金""退租条件"这三条。
- 给房东：优惠条款要写得像本案一样清楚，但别设"霸王条款"（比如"退租不退押金"可能无效），否则可能弄巧成拙。
合同是"白纸黑字的法律"，签字即生效。不管是房东还是租户，遇到纠纷先翻合同、留证据，别等法院判了才后悔没看清那行小字！