房屋租赁到期后出租人无故阻拦承租人搬离不得索要后续占用费-九江律师房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2025)赣0491民初2202号
审理法院：江西省九江经济技术开发区人民法院

二、案件事实与判决结果

2015年3月16日，被告的发起人股东陆某（乙方）与江西九江某公司（甲方）签订房屋租赁合同，合同约定内容包括："1.甲方将其所有的坐落于九江市出租给乙方经营，4层面积1020㎡、6层400㎡。2.乙方租赁房产做商业使用。3.租赁期限10年，即自2015年3月18日起至2025年3月17日止。4.租金及支付方式：（1）4层租金为17元/㎡、6层租金为16元/㎡，年租金合计284880元；（2）租金为季付，下一个季度的租金将在上一个季度最后3天前支付；（3）租金在合同签订后每5年递增8%；（4）为保证本合同的履行，乙方于本合同签订之日后10个工作日向甲方支付履约保证金10000元，在乙方完全履行本合同后，甲方退回或直接转为第一季度的房租。5.水、电费由乙方负担。6.租赁期满或合同结束，房产内可移动、拆除的设备、设施乙方可带走，乙方应在租赁期满或合同解除一个月内搬离。7.如乙方未按约定交付租金，擅自破坏房产主体结构，甲方有权单方解除合同，乙方除赔偿甲方的经济损失外，还必须支付当年租金1%的违约金给甲方。"合同还对双方的其他权利义务进行了约定。被告于2015年8月12日成立后，案涉房屋由被告使用，用于经营住宿宾馆服务。自2025年1月18日起，被告开始欠付租金。2025年5月19日，被告人员撤离案涉房屋，原告以被告尚欠租金为由，不同意被告搬走未形成附合的装饰装修物。

另查一，2025年1月上旬，江西九江某公司将案涉房屋的经营权移交原告，原告于某下旬将该情况告知被告。

另查二，被告撤离时尚欠水电费5195.94元；案涉房屋与原告办公场所共用水表，水费由被告交纳，原告按100元/月的标准向被告支付水费；2023年3月18日至2025年5月18日的水费2600元，原告没有支付给被告。本案审理过程中，被告于2025年10月17日腾空并将案涉房屋返还给了原告。

另查三，旅客前往案涉房屋住宿有两种方式，一是经过"城市之光"1号楼1楼大厅，再乘坐电梯或步行上楼；二是经过"城市之光"1号楼两旁侧门，再乘坐电梯或步行上楼。2016年初，被告与"城市之光"1号楼1楼业主签订租赁合同，被告租赁1楼业主1楼大厅用作旅客上楼住宿的通道，租期8年（自2016年1月18日至2024年1月17日）。

判决结果简单总结：
法院判决被告向原告支付2025年1月18日至3月17日的租金51278.4元及违约金512.8元；支付2025年3月18日至5月18日的房屋占用费51278.4元及利息；支付水电费2595.94元。但驳回了原告要求被告支付2025年5月19日后房屋占用费等其他诉讼请求。

三、核心观点与实用建议：房屋租约到期后，别让"占着不走"变成"自找麻烦"

这个案例的核心教训是：房屋租赁合同到期后，如果承租人主动搬离，出租人无正当理由阻拦对方搬走物品，就不能再向对方索要阻拦期间的房屋占用费。听起来有点绕？我用大白话解释清楚：

1. 租约到期后，别默认"自动续租"

原合同2025年3月17日到期后，双方没签新合同，但承租人继续用房子，出租人也没反对——这就变成了"不定期租赁"（法律上叫"不定期租赁关系"）。

• 对出租人的提醒：合同快到期时，如果你不想继续租，一定要提前书面通知对方"到期必须搬走"。如果不说清楚，默认就是同意对方继续用房子，这时候对方随时能搬走，你不能事后反悔说"你没提前说"。
• 对承租人的提醒：合同到期后还想继续租？赶紧和房东谈新价格、签新合同。如果谈不拢，提前30天书面通知"我要搬了"，避免被算作默认续租。

2. 承租人搬离时，出租人无权"卡人"

本案关键点：2025年5月19日，承租人（酒店）要搬空房子，但出租人以"欠租金"为由锁门阻拦。法院认为——

• 欠租金可以要，但不能因此不让对方搬走东西！
• 承租人当天搬离的行为，就等于"我不要这房子了"，合同从这天起解除。
• 出租人无故阻拦导致对方无法腾房，后续占用费自己担责。

血泪教训：

• 出租人遇到欠租别冲动！正确做法：发书面催款函→协商还款→起诉追讨，但绝不能自己锁门、换锁、扣留物品。否则就像本案原告，租金没要到，还丢了后续占用费。
• 承租人要搬离时，记得录像、拍照保留"已通知房东+房东阻拦"的证据。本案被告赢在证明了"5月19日就想搬，是房东不放行"。

3. 合同到期后的占用费怎么算？

被告曾抗辩："合同到期后，房子该按市场价重新算租金！"但法院没支持，理由是：

• 双方没谈好新价格，就按原合同标准计算（每月约25639元），公平合理。
• 启示：合同到期后如果继续用房，务必当天谈好新租金并签书面协议。口头说"再租几个月"很危险，一旦有纠纷，法院大概率按原合同算钱！

遇到类似纠纷，普通人该怎么做？

【出租人必看】

• ✅ 到期前30天：书面通知承租人"是否续租"，不续租必须写明"到期腾房"。
• ✅ 承租人欠租：发正式催款函（留存快递记录），协商不成立刻起诉，申请财产保全。
• ❌ 绝对别做：自行断水断电、换锁、扣留物品——这属于违法侵权，可能反赔对方损失！

【承租人必看】

• ✅ 合同到期前：提前谈续租或搬离计划，搬离时录像记录房屋状态。
• ✅ 房东阻拦搬离：立即报警（说明"财产侵占"），同时发书面通知"因你阻拦导致我无法腾房，此后费用不承担"。
• ✅ 欠租协商：主动提出分期支付，保留转账记录，避免被当"恶意欠租"。

【通用救命锦囊】

1. 证据比嘴硬更重要：
   • 微信催租/通知搬离的聊天记录别删！
   • 水电费单、租金转账备注"XX月房租"。
   • 搬离时全程录像（从进门到清空）。
2. 别等矛盾爆发才行动：
   • 发现房东/租客有异常（如拖欠2个月租金），马上发书面函件，别拖到"撕破脸"。
3. 小钱别赌气：
   • 本案水电费差2600元，法院直接从欠款中抵扣了。日常纠纷中，几百元的小账及时结清，避免升级成大诉讼。

最后说句大实话：租房不是"谁力气大谁赢"，而是"谁证据全谁有理"。合同到期就像"分手"，好聚好散最省心。真要闹上法庭，法官只看白纸黑字和铁证如山——情绪再激动，也抵不过一条完整的微信记录。下次签合同时，多花10分钟写清"到期怎么搬""欠租怎么处理"，能省下90%的麻烦！