二房东失去房屋租赁权后收取的租金必须退还给租客-景德镇律师房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2025)赣02民终912号
审理法院：江西省景德镇市中级人民法院

二、案件事实

吴某（女）与江西某公司于2022年2月23日签订《房屋租赁合同》，约定吴某租赁中华南路原花园市场大楼一楼（10平方米）和二楼（952.12平方米），租期从2022年2月1日至2025年1月31日。其中2024年2月1日后的月租金为15896.94元，吴某向江西某公司支付了租赁保证金46300元。

2024年3月18日，房屋产权人珠山某公司与江西某公司签订《终止协议书》，约定双方的租赁合同于2024年2月29日提前终止（因该房屋被纳入棚改拆迁范围）。同时，珠山某公司向吴某发出《限期搬离通知书》，明确告知："江西某公司无权再出租房屋，且无权收取2024年2月29日以后的租金"。

但吴某在2024年2月29日后仍继续使用房屋，并向江西某公司支付了2024年3月至10月的租金共计127175.52元（其中10月转账13896.94元，另2000元以水电押金抵扣）。此后吴某向法院起诉，要求江西某公司返还已支付的租金及租赁保证金。

江西某公司则反诉要求吴某返还房屋、支付占用费、违约金等。一审法院判决确认双方租赁合同于2024年2月29日终止，江西某公司需返还吴某已付租金127175.52元及保证金46300元。江西某公司不服提起上诉，二审法院最终驳回上诉，维持原判。

三、遇到类似纠纷该怎么办？

核心问题：二房东没资格收租了，你还用交钱吗？

这个案子讲清楚了一个重要规则：当二房东（承租人）和真正的房东（产权人）的合同终止后，二房东就失去了收租的权利。你已经交的钱，他必须退给你！

为什么这么说？

1. 二房东的"权力"来自房东
   江西某公司能收吴某的租金，是因为珠山某公司（产权人）先租给了它。2024年2月29日珠山某公司终止了和江西某公司的合同，江西某公司就像被"解雇"的管家，再也无权代表房东收租了。

2. 你交的钱属于"不当得利"
   吴某在2024年3月后交给江西某公司的12万多元，就像把钱错交给陌生人。法院认为：既然产权人明确说"他没资格收钱"，这笔钱就该退回来。

3. 你可以直接和真正的房东谈
   法院特别说明：吴某之后可以直接和珠山某公司协商继续使用房屋的事，没必要再通过江西某公司。就像你租房时发现二房东跑路了，可以直接找真正的房东谈续租。

遇到类似情况，3步保护自己：

第一步：确认二房东是否还有资格收租

• 索要二房东和真正房东的合同，看是否还在有效期
• 查看是否有类似《终止协议书》这类文件（可要求二房东出示）
• 关键点：如果真正的房东已发通知说"二房东无权收租"，立刻停止向二房东交钱！

第二步：保留所有付款证据

• 吴某能胜诉，关键是有银行转账记录证明交了12万多
• 务必保存：租金转账截图、押金收据、微信聊天记录
• 特别提醒：用现金交租的，一定要让对方写收条并注明"租金"

第三步：被多收钱后这样要回

• 先和二房东协商，说清楚"房东已终止合同，你无权收租"
• 协商不成，直接起诉到法院（不用请律师也能自己办）
• 重点主张：要求返还"合同终止后已支付的租金"（本案中就是2024年3月后的钱）
• 注意：同时要回押金！本案中吴某的46300元押金也成功拿回了

警惕2个常见误区

❌ 误区1："我还在用房子，就得交钱"
→ 正解：钱应该交给有权收租的人（本案是真正的产权人珠山某公司），而不是已经失去资格的二房东。

❌ 误区2："没签新合同就不能住"
→ 正解：合同终止后，你可以和真正的房东重新协商。本案中吴某后续就是直接和珠山某公司谈续租事宜。

行动建议

如果你正在经历类似情况：

1. 立即向真正的房东（产权人）核实二房东的租赁状态
2. 从确认二房东无权收租那天起，暂停向二房东支付任何费用
3. 把已交的钱通过法院要回来（诉讼费通常只需几十元）
4. 直接和产权人协商后续使用方案，避免"两头付费"

记住：法律保护的是实际权利，不是表面合同。当二房东和房东的"主合同"没了，他的转租权利就自动消失。这时候你交的钱，就像把电费交给了小区保安——他必须原路退回！

（注：本文仅针对同类案件提供参考，具体个案请咨询专业律师）