购房断供后开发商代偿，法院执行部分不得重复起诉 - 南昌律师追偿权纠纷案例解读

大家好！我是征和律师事务所的律师。最近常有朋友咨询：“我帮别人还了贷款，钱能要回来吗？”“法院已经扣了我的钱，还能再告对方吗？”今天，我就用一个真实案例，用大白话给大家讲清楚。这个案子特别典型，很多买房人断供、开发商被迫代偿的情况都可能遇到。别担心，我会把复杂的法律条文掰开揉碎，让你一分钟看懂关键点！

一、案例检索信息

案由：追偿权纠纷
案号：(2025)赣01民终4888号
审理法院：江西省南昌市中级人民法院

二、案件事实和判决结果

（以下事实直接来自法院判决书，已按规则改写人名和公司名：李某乙改为李某；江西某青山湖房地产发展有限公司改为江西某山湖房地产发展有限公司；某甲公司改为某公司；某银行改为某银行）

2012年4月25日，李某作为买受人与某公司作为出卖人签署《南昌市商品房买卖合同》，约定买受人购买万科润园，建筑面积119.51平方米，商品房单价7548.92元，总金额902172元。为此，2012年6月13日李某（甲方）与某银行（乙方）、某公司（丙方）签署《个人房产抵押贷款合同》，约定贷款金额63万元，贷款期限240个月，贷款月利率5.666667%，甲方选择等额本金还款法，每期偿还本金2625元，本息按期支付，还款日为每期月末的1日，甲方以月为一期；丙方为本合同项下贷款提供连带责任保证，保证期间为本合同项下贷款到期日之日起两年，分期还款的保证期间按各期还款分别计算，自每期贷款到期日起计至最后一期贷款到期之日后两年止，保证范围为本合同项下贷款本金及利息、罚息、复利及乙方实现债权的费用，实现债权的费用包括但不限于催收费、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用，甲方未按本合同约定足额偿还任一期还款额或其他费用时，丙方应按乙方的要求立即支付甲方的全部到期应付款项。

某公司已分别于2019年6月28日、2019年12月23日、2020年3月26日向某银行代李某偿还贷款12990.63元、20985.41元、12809.02元。
因李某自2020年8月1日起连续多期未按合同约定还款，某银行以李某、江西某山湖房地产发展有限公司为被告诉至法院，2023年6月8日法院作出（2023）赣0113民初6501号民事判决书，判决：一、李某于本判决生效之日起十日内偿还某银行借款本金375367.02元及利息、罚息、复利，截至2023年6月6日的利息45757.96元、罚息9323.14元、复利5444.37元，自2023年6月7日起至借款清偿之日止的利息、罚息、复利按合同约定标准计算；二、李某于本判决生效之日起十日内向某银行支付律师费810元；三、江西某山湖房地产发展有限公司对上述判决确定的债务承担连带清偿责任，江西某山湖房地产发展有限公司承担连带清偿责任后，有权向李某追偿；四、驳回某银行的其他诉讼请求。该案生效后某银行向法院申请强制执行，法院分别于2024年5月11日扣划江西某山湖房地产发展有限公司4521.46元、31784.9元，于2024年8月13日扣划江西某山湖房地产发展有限公司419227.39元，于2024年12月24日江西某山湖房地产发展有限公司主动偿还23504.5元，该案已执行完毕。
另查明，某公司于2020年7月13日办理注销登记，江西某山湖房地产发展有限公司系某公司注销时的唯一登记股东。

判决结果：一审法院只支持了江西某山湖房地产发展有限公司主动代偿的46785.06元（即2019-2020年私下还的三笔钱），但驳回了其他请求——包括法院强制执行扣划的40多万元和资金占用利息。开发商不服上诉，二审法院维持原判，还是只让李某还那4万多，其他一分不支持。

三、核心观点：遇到类似纠纷，普通人该怎么做？

这个案子的核心就一句话：你自己主动帮别人还的钱，可以告他要回来；但法院强制执行扣走的钱，不能再告一次！ 很多朋友搞不清这点，白白浪费时间和律师费。下面我用“帮朋友还债”的例子，三分钟说透：

1. 为什么“主动还的钱”能追回，但“法院扣的钱”不能追？——避免重复起诉是关键

• 场景还原：
  • 情况A：你偷偷帮朋友还了5万块（像本案中开发商2019-2020年主动代偿的4万多），朋友不知道。这时你可以直接告他：“我替你还了钱，快还我！”——这叫“追偿权纠纷”，法院会支持。
  • 情况B：朋友欠债不还，债主把你们一起告上法院。法院判你作为担保人必须还钱，执行局直接从你银行卡扣走40万（像本案中2024年法院扣划的部分）。这时你不能再告朋友要这40万！因为前一个官司（金融借款合同纠纷）已经写明：“你替他还完，有权向他追偿”，追偿权已在前案解决。如果再告，就是“重复起诉”，法院直接驳回。
• 你该怎么做：
  • 如果你是担保人（比如开发商、亲戚朋友），代偿后一定要分清钱是怎么还的：
  • ✅ 私下主动还的：马上保留还款凭证（银行回单、聊天记录），1年内去法院起诉追回。
  • ❌ 法院强制执行的：别浪费钱另告！前案判决书里通常有“承担保证责任后有权追偿”的表述，这意味着你的权利已在前案覆盖。如果执行完对方还不认账，只能申请法院强制执行前案判决（但本案中开发商没这么做，白白丢掉40万）。

2. 为什么“资金占用利息”没被支持？——没有约定就别想拿

• 场景还原：
  开发商说：“我替他还钱，钱被占用半年，应该赔我利息！”但法院不认，因为合同里没写“代偿后要付利息”。就像你借钱给朋友没打借条，事后要利息，法院很难支持。
• 你该怎么做：
  • 担保前务必在合同里加一句：“保证人代偿后，债务人应支付资金占用利息（比如按LPR计算）”。没有这句话？那代偿后基本要不回利息。
  • 紧急补救：如果已经代偿但没约定，赶紧和对方签个《还款协议》，写清本金+利息。有书面协议，法院才可能支持。

3. 普通人避坑指南：三招保住你的钱

1. 代偿时立刻取证：

   • 无论是主动还款还是被法院扣款，马上保存：
     • 银行流水（标明代偿对象和金额）；
     • 与债权人（如银行）的书面确认（例：“此款为代李某偿还”）；
     • 对方签收的收据。
   • 本案教训：开发商没证明2024年12月24日23504.5元是主动还款（二审确认不是法院扣划），但因其他大额扣款是执行局操作，整体仍被认定重复起诉。

2. 别等执行完才行动：

   • 发现债务人（如买房人）断供，担保人应：
     • 第一步：督促债务人自己还；
     • 第二步：如果对方不还，在银行起诉前主动代偿部分款项（像本案2019-2020年那样），这部分能单独追回；
     • 第三步：若进入法院执行阶段，及时申请参与分配——在前案执行程序中直接主张追偿权，而不是另起炉灶打新官司。

3. 公司注销了？股东也能追：

   • 本案中某公司注销了，但它的唯一股东（江西某山湖房地产发展有限公司）仍能以自己名义起诉。
   • 提示：如果你是公司股东，公司注销后发现对外债权（比如代偿款），记得：
     • 凭注销时的清算报告；
     • 以个人名义起诉，别用已注销的公司名，否则法院不受理。

最后提醒：

• 担保有风险！签字前一定问清：“如果对方断供，我最多赔多少？有没有利息约定？”
• 遇到纠纷别慌，先查清钱是“自己还的”还是“法院扣的”——前者快去告，后者抓紧用前案判决追。
• 如果拿不准，带齐合同和还款记录，找专业律师免费咨询一次（很多法院有法律援助窗口）。

这个案子看似是开发商吃亏，其实给我们普通人上了重要一课：法律不保护“马后炮”。该留的证据不留，该走的程序不走，再合理的诉求也可能败诉。希望这篇解读帮你少踩一个坑！（注：文中案例已脱敏，细节以真实判决为准）