已付全款装修却遭法院查封？开发商资金链断裂未过户可排除执行-宁乡律师案外人执行异议之诉案例解读
一、案例检索信息
案由：案外人执行异议之诉
案号：(2025)湘01民终14009号
审理法院：湖南省长沙市中级人民法院
二、案件事实与判决结果
2019年9月27日，朱某甲与宁乡某甲有限公司签订《宁乡市商品房买卖合同》，以412778元的价格购买了宁乡市某街道1栋2001室房屋，付款方式为一次性付款，合同办理了网签备案。朱某甲的父亲朱某丙统一支付了房款，具体支付情况如下：
- 2017年3月22日，朱某丙向宁乡某甲有限公司刷卡支付200000元（诚意金）；
- 2017年5月25日，朱某丙向宁乡某甲有限公司转账200000元；
- 2017年5月28日，朱某丙向宁乡某甲有限公司转账280000元；
- 2019年2月22日，宁乡某甲有限公司出具收据，载明"垫付钱隆公馆大理石工程款170000元"；
- 2019年2月28日记账凭证显示，朱某丙支付的诚意金及工程款共370000元，用于抵扣1-2001房款132778元、1-2002房款212778元，以及车位款和办证费用。
总计，朱某丙共支付825556元，用于购买朱某甲和其妹妹朱某丁的两套房屋。
2021年4月8日，宁乡某甲有限公司向朱某甲交付房屋钥匙，朱某甲已完成房屋装修（尚未入住），并办理了电表分户手续。
2023年5月，宁乡某乙有限公司因与宁乡某甲有限公司的建设工程施工合同纠纷，申请法院查封了包括朱某甲房屋在内的三套房产。2024年10月，法院裁定拍卖这些房屋。朱某甲提出执行异议被驳回后，向法院提起案外人执行异议之诉。
法院判决结果：一审法院判决不得执行朱某甲购买的房屋，宁乡某乙有限公司上诉后，二审法院维持原判，驳回上诉。
三、核心观点与处理建议
关键结论：买房人已付清全款、实际占有房屋，却因开发商资金问题未能过户时，遇到法院查封不必慌！只要证据充分，完全可以"保住"自己的房子。
本案中，法院明确支持了朱某甲的请求，核心原因有四点：
1️⃣ 买房在查封前：朱某甲2019年签合同、2021年收房，远早于2023年11月的房屋查封；
2️⃣ 钱已全部付清：父亲朱某丙通过转账、刷卡和工程款抵扣，全额支付了房款；
3️⃣ 房子已实际使用：朱某甲已装修房屋、领取钥匙、办理电表，虽未入住但已实际控制；
4️⃣ 未过户非你之过：宁乡市政府部门出具证明，开发商因资金链断裂无法开购房发票，导致无法办证。
如果您遇到类似情况，记住这4步救命指南：
✅ 第一步：紧急收集"四把钥匙"证据
- 合同钥匙：保留购房合同原件（务必有网签备案号！）；
- 付款钥匙：银行流水、收据、转账记录等，要能证明"这钱就是付的房款"（像本案中朱某丙的转账备注"定房款"就很关键）；
- 交房钥匙：收房确认单、钥匙领取记录、装修合同、水电费单据；
- 未过户证明：立即向当地房管部门申请开具"开发商原因导致未办证"的书面证明（本案中宁乡市政府的函件就是胜诉关键）。
📌 重要提醒：很多业主败诉就败在付款证据不全！转账时务必备注"购房款"，现金支付要让开发商写"今收到XX房屋购房款XX元"的收据。
✅ 第二步：查封后15天内必须行动
- 看到法院张贴的查封公告后，立即向执行法院提交《执行异议申请书》；
- 注意时限：法律规定必须在知道查封后15天内提出，过期直接丧失权利！
- 如果像本案一样被驳回，收到裁定书后15天内要提起执行异议之诉（不是上诉！是重新起诉）。
✅ 第三步：警惕两大"雷区"
1️⃣ 亲属买房要特别小心：
本案中宁乡某乙有限公司曾质疑"朱某甲和开发商老板是亲戚，可能是假买卖"。但法院认为：只要付款真实、交易真实，即使有亲属关系也不影响权利。
✅ 对策：提前准备亲属关系证明+完整付款链，避免被说成"假交易"。
2️⃣ "装修未入住"不是硬伤：
宁乡某乙有限公司主张"没实际入住不算占有"，但法院认定：完成装修、办理电表、持有钥匙，就是合法占有。
✅ 对策：哪怕没入住，也要保留装修合同、物业费单据、电表开户记录。
✅ 第四步：别被"另一套房已过户"带偏节奏
宁乡某乙有限公司质疑："同栋楼另一套房都办证了，为何你的没办？"
法院回应很硬气：每户情况不同！本案中朱某丁的房款是单独支付的，而朱某甲的房款涉及工程款抵扣，开发商资金断裂后优先处理了能收全款的交易。
💡 终极建议：遇到开发商债务问题导致房屋被查封，千万别自认倒霉放弃维权！本案中朱某甲从提出异议到二审胜诉仅用1年，比很多烂尾楼业主幸运得多。关键要抓住"四要素"证据链，及时启动法律程序。
最后提醒：买房后务必督促开发商尽快办证！如果像本案因开发商资金问题拖延，要每年向房管部门书面反映情况（保留回执），这些都能成为日后维权的关键证据。房子是老百姓的命根子，法律对真实购房者有明确保护，该出手时就出手！