拆迁补偿协议签了却拿不到安置房？法院：开发商必须交房办证但已判租金不能再要 - 永州冷水滩律师案由案例解读
一、案例检索信息
案由：民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷
案号：(2025)湘1103民初5888号
审理法院：湖南省永州市冷水滩区人民法院
二、案件事实与判决结果
原告黄某于2008年购买并居住永州市冷水滩河东XX路房屋。2012年3月9日，黄某与某1公司签订《永州某广场旧城改造房屋调换补偿协议书》，约定：
- 黄某一楼门面51.86平方米按1:1调换门面，二楼56.18平方米按1:1调换二楼
- 门面过渡租金前三年2100元/月（一次性付75600元），超期后2300元/月
- 安置位置在原门面往后退，只往电信方向移，不往劳动局方向移
- 办证费用由某1公司承担
协议签订后，黄某将房屋和证件交给某2公司拆除。后双方协商一致，将安置房确定为某小区第一层8号门面（面积62平方米，临街宽3.6米，进深17.22米，紧邻胡某门面）。2025年5月21日，黄某与某2公司在街道调解委员会达成协议，确认安置位置在8号门面。
但小区建成后，两公司未交付门面，也未支付超期租金。黄某曾于2021年起诉，法院判决两公司需支付2015年3月9日至2021年9月8日的超期租金179400元，并继续计算后续租金至交房日。
法院判决结果：
- 某1公司、某2公司将某小区**8号门面交付给黄某，并在30日内办理不动产权证（费用由两公司承担）
- 驳回黄某关于租金损失的诉讼请求（因前次诉讼已判决）
- 案件受理费5509元，黄某负担5209元，两公司负担300元
三、遇到拆迁安置纠纷怎么办？关键三点要记牢！
这个案子就像你买了包子说好给肉馅，结果店家一直不给，你第一次告他只要了肉馅钱，第二次告还想再要一遍——法院说肉馅钱已经判过了，这次只管给你包子！作为经手过上百起拆迁纠纷的律师，我告诉您三个保命招：
第一招：签协议时死盯"具体位置"，别信"差不多"
很多拆迁户吃亏在协议写"大概位置""建成后确定"。本案黄某第一次协议没写清门面编号，拖了13年才靠调解协议明确是8号门面。 教您一招：签约时必须要求开发商在图纸上画圈写编号，比如"XX小区1栋101室，见附件平面图红框处"，白纸黑字才保险！
第二招：租金别等"攒大了"再要，每年都要留证据
黄某这次租金诉求被驳回，是因为2021年已经告过一次并获支持。法律讲究"一事不再理"——就像超市小票只能报销一次。正确做法：
- 每年发书面催款函（微信也算），写明"截至X月X日欠租金XX元"
- 每隔2-3年起诉一次（别超3年诉讼时效）
- 拿到判决后盯紧执行，别让开发商"拖字诀"得逞
第三招：调解协议也是"护身符"，签字后立刻公证
本案关键转折是2025年街道调解协议，直接锁定了8号门面归属。 很多人觉得"调解没法院判的硬"，大错特错！
- 调解成功后立即申请司法确认（法院盖章即有强制力）
- 或拿着调解协议去公证处做"赋予强制执行效力"公证
- 手机拍下签字过程，发朋友圈"留痕"（别写具体金额防被说敲诈）
最后提醒： 开发商总说"资金紧张再等等"，但房子不交证不办，拆迁户的损失每天都在滚雪球！本案黄某因前次诉讼已判租金，这次虽拿不到钱，但终于保住房子——记住：房子比钱金贵，先确保安置房到手，租金损失用"分段诉讼"慢慢追！ 遇到类似情况，别学黄某等13年，发现问题立即书面催告，必要时找专业律师介入，避免夜长梦多。