农村宅基地卖给外村人合同无效，买家可要求退款-江陵县律师确认合同无效纠纷案例解读
大家好！我是征和律师事务所的律师。最近有不少人咨询：非本村村民买了农村宅基地，结果建不了房，钱还能要回来吗？今天我就用一个刚判的江陵县真实案例，用大白话给大家讲清楚。这个案子特别典型，看完你就知道：买宅基地前不看清身份，吃亏了也能维权！
一、案例检索信息
案由：确认合同无效纠纷
案号：(2025)鄂1024民初1542号
审理法院：湖北省江陵县人民法院
二、案件事实和判决结果
案件事实（直接摘自判决书认定内容）：
汪某是江陵县人。2012年，汪某想在江陵县郝穴镇某村买台基建房，经黄某介绍，2012年7月31日，汪某作为乙方与陈某作为甲方签了《台基转让合同》，约定陈某把老宅基地（长24.35米、宽7.1米）卖给汪某，总价19.5万元，合同签完汪某一次性付清。当天汪某就给了陈某19.5万元，陈某写了收条：“今收到汪某宅基地款壹拾玖万伍仟元”。后来汪某发现，因为自己不是这个村的村民，根本办不了建房手续，地也用不了。汪某找陈某退钱，陈某一直不退，汪某只好告到法院。
判决结果简单说：
- 法院直接说：这份《台基转让合同》是无效的（从头就没法律效力）；
- 陈某必须在10天内退给汪某19.5万元；
- 诉讼费2100元，两人一人出1050元。
三、核心观点：遇到类似纠纷，普通人该怎么做？
这个案子的核心就一句话：农村宅基地不能卖给外村人，合同签了也白签，买家能全额要回钱！
为什么？我掰开揉碎讲给你听：
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宅基地买卖有“铁门槛”——必须是同一个村的村民
农村的地是集体的，只有本村人才能用。汪某和陈某不是同一个村的（汪某是江陵县人，但不是郝穴镇某村的），这就踩了法律红线。《土地管理法》明文规定：宅基地只能在本村村民之间流转。这种买卖就像“卖身份证”一样，从一开始就是违法的，合同当然无效。
→ 你的行动指南：
买房买地前，先问自己：“我是这个村的村民吗？”（查户口本！）。不是？千万别碰！就算对方说“能搞定手续”，也是忽悠你。 -
别怕“过时效”——合同无效的官司，拖再久也能告！
陈某辩称：“汪某2015年就知道建不了房，现在（2024年）才起诉，早超3年诉讼时效了”。但法院直接驳回：确认合同无效属于“确认之诉”，就像宣布“结婚证是假的”一样，没有时间限制！只要合同违法，哪怕过了20年，你也能去法院喊“这合同无效”。
→ 你的行动指南：
如果你买了宅基地发现建不了房，别听对方说“过期不候”就认栽。哪怕钱是10年前付的，现在告都来得及！但要记住：必须起诉“确认合同无效”，不能只说“退钱”。（小技巧：立案时案由写清楚“确认合同无效纠纷”） -
钱能全额退，但证据是命根子！
法院为啥判陈某退19.5万？关键证据就两样：- 汪某拿出了银行取款记录（证明钱取出来了）；
- 陈某亲笔写的收条（白纸黑字写“收到宅基地款”）。
陈某耍赖说“记不清收没收钱”，但法院说：收条+取款记录=证据链完整，钱必须退！
→ 你的行动指南： - 付钱时必须留痕：现金交易也要让对方写收条（注明“宅基地款”+金额大写+签字）；转账更好，备注“购地款”。
- 别信“口头保证”：像陈某说“能办证”，但没写进合同？法院不认！所有承诺都要白纸黑字。
- 注意：合同无效后，钱一般能退（除非你用了地多年），但诉讼费可能分摊（像本案各出一半）。
最后提醒你三句大实话：
- ❌ 别贪便宜：外村人买宅基地，99%会翻车！政策卡死，再熟的人介绍也不行。
- ✅ 出事别拖：发现建不了房，马上收集合同、付款证据，3个月内去法院立案（别等对方转移财产！）。
- 💡 找对路子：这种案子不复杂，但别自己瞎写诉状。花点小钱咨询专业律师（比如带证据去司法局免费窗口问），比退钱时少折腾半年强！
记住：法律不保护“明知故犯”，但更不纵容违法交易。汪某赢了，不是因为运气好，而是证据硬、懂规则。下次再有人推销“农村好地”，先掏出户口本照照——不是本村人？转身就走，省得白花钱！
（注：文中当事人姓名已按规范隐去，如汪某、陈某等，均为化名）