商品房竣工验收备案即视为符合交付条件购房人拒收后无权继续索要违约金 - 黄山房屋买卖合同纠纷案例解读
一、案例检索信息
案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2025)皖10民终808号
审理法院：安徽省黄山市中级人民法院
二、案件事实及判决结果
2022年9月28日，安徽某有限公司与孔某甲签订《商品房买卖合同》四份，约定孔某甲向安徽某有限公司购买屯溪区四套房屋，总房款8764838元。合同约定安徽某有限公司应当在2023年6月30日前，将具备该商品房经住建部门综合验收合格条件的商品房交付给孔某甲使用。合同还约定，如逾期交房，按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金。合同签订后，孔某甲按合同约定支付了全部房款。2024年7月11日，案涉房屋完成竣工验收备案。之后，安徽某有限公司向孔某甲邮寄案涉房屋交付通知书。2024年7月27日，孔某甲签收案涉房屋交付通知书。截止至一审法庭辩论终结前，孔某甲未实际收房。
法院判决：一审判决安徽某有限公司支付孔某甲逾期交房违约金516687元（计算至2024年7月27日），驳回孔某甲其他诉讼请求。二审驳回孔某甲上诉，维持原判。也就是说，法院认为违约金只应计算到孔某甲收到收房通知的那天，之后他再不收房就不能继续要违约金了。
三、核心观点：如何避免购房时吃大亏
这个案子看似是"开发商逾期交房该赔多少"的简单问题，实际上藏着很多购房者容易踩的"坑"。很多业主觉得自己买房不容易，开发商延期交房就该一直赔钱，结果像孔某甲一样，本可以多拿钱却因为不懂规则反而损失了。下面我用大白话告诉你遇到类似情况该怎么办：
第一，签合同时要像查户口一样看清楚"交付条件"
孔某甲败诉的关键原因就在这儿！他合同里写的交付条件是"经住建部门综合验收合格"，但他没注意到：法律上"竣工验收备案"和"综合验收"不是一回事。法院查了发现，虽然合同写了"综合验收"，但国家《建筑法》只规定房屋要"竣工验收合格"就能交，安徽省的文件里说的"综合查验"其实是物业管理要求，不是交房硬性条件。
→ 你该怎么做：签购房合同时，别光看价格和面积，一定要逐字看"交付条件"条款。如果写的是"竣工验收合格"或"竣工验收备案"，那开发商拿到备案表就代表符合交房条件了；如果写的是"综合验收合格"，要问清楚这到底指什么（很多开发商会玩文字游戏）。最好拿着合同找专业律师看看，花几百元能避免几万块损失。
第二，收房通知到了别赌气不收，否则违约金自动清零
孔某甲最亏的是2024年7月27日签收了收房通知，之后还坚持不收房，结果法院说"从这天起你再不收就是你自己的事了"。合同里写的"实际交付之日"，在法律上就是指你收到合格通知后应该去收房的那天，不是指你实际搬进去的那天！
→ 你该怎么做：
- 收到收房通知先别急着签收，带上懂行的朋友或验房师一起去现场看。如果真有问题（比如没通水没通电），当场拍视频录像，写个《拒收说明》让开发商签字。
- 如果只是小区绿化没做好、围墙没建完这类不影响住的小问题，建议先收房拿钥匙（在收房单上写明"房屋主体合格，但XX问题待整改"），再通过物业或协商解决。否则像孔某甲这样，明明能多拿36万多违约金，最后一分没拿到。
第三，安全问题要分清"能不能住"和"好不好住"
孔某甲拿出照片说小区没建挡土墙有山体滑坡风险，但法院没采纳，因为：
- 房屋主体已经通过竣工验收（这是保命的硬指标）
- 挡土墙属于小区配套，不影响单套房屋安全使用
→ 你该怎么做：- 如果房屋主体有问题（比如承重墙裂缝、没通消防管道），立即向住建部门举报，这种情况下可以合法拒收。
- 如果是小区围墙、绿化这类问题，先收房保障自己权益，再联合其他业主成立业委会跟开发商谈整改。记住：法律只保证你买到能安全居住的房子，不保证你买到十全十美的小区。
最后送你三个保命锦囊：
- 所有沟通留证据：收房通知要拍照，和销售的微信记录别删，有问题先发书面函件（快递寄两份，自己留底）。
- 别被"综合验收"忽悠：现在全国大部分地方已取消"综合验收"强制要求，竣工验收备案就是交房红线，发现合同写"综合验收"赶紧让开发商改。
- 违约金计算有玄机：合同写"计算至实际交付之日"，但法律上"交付"指开发商通知你收房且房屋合格的那天。如果拖着不收房，违约金最多算到通知后30天（具体看地方法规）。
买房是人生大事，开发商敢延期交房，就说明资金有问题。这时候更要冷静：先保住能拿回的违约金，再解决后续问题。像孔某甲这样为了一口气放弃36万违约金，实在不值得。下次签合同时多花十分钟看清"交付条件"和"违约金计算方式"，能省下大半年工资！