工抵房买储藏室逾期不交，开发商必须退钱赔违约金-遂平县律师房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2025)豫1728民初3826号
审理法院：河南省遂平县人民法院

二、案件事实与判决结果

法院认定的事实：
因驻马店市驿城某有限公司拖欠中国某有限公司工程款，中国某有限公司又拖欠遂平某公司购房款，2023年4月23日，驻马店市驿城某有限公司（甲方）、中国某有限公司（乙方）、遂平某公司（丙方）、武汉某公司（丁方）签订《工抵房协议书》，约定：甲方用应付乙方的333,646元工程款，冲抵乙方应付丙方的购房款；四方确认，冲抵后即视为武汉某公司已向遂平某公司付清购房款。

遂平某公司开发小区时，中国某有限公司承包工程并转包给武汉某公司。施工结束后，遂平某公司拖欠中国某有限公司工程款，中国某有限公司又拖欠武汉某公司333,646元。经三方协商，遂平某公司同意用其开发的储藏室抵债。2023年5月16日，遂平某公司与武汉某公司签订《地下储藏室使用权转让合同》，约定：储藏室转让费333,646元，交付时间为2023年12月31日；若逾期交房超90天，武汉某公司可解除合同，遂平某公司需退还房款并按银行利率支付违约金。合同签订当日，遂平某公司向武汉某公司开具了333,646元收据，但至今未交付储藏室。2024年1月1日一年期LPR利率为3.45%。

法院判决结果：

1. 解除双方签订的《地下储藏室使用权转让合同》；
2. 遂平某公司10日内退还武汉某公司购房款333,646元，并从2024年1月1日起按年利率3.45%支付违约金（算到实际退钱那天）；
3. 案件受理费、保全费共5,853.42元由遂平某公司承担。

三、关键提醒：工抵房交易中逾期交房怎么办？

核心观点： 用工程款抵房款（“工抵房”）合法有效！即使你没掏现金，开发商也不能拿“别人没给我钱”当借口不交房。逾期超90天，你有权退房+要回全款+拿违约金！

为什么法院这么判？

1. 债务冲抵=已付房款
   本案中，武汉某公司没直接给开发商打钱，但通过《工抵房协议》把层层拖欠的工程款“一圈转”抵成了房款。法院认为：协议写明“冲抵后即视为已付款”，开发商还开了收据，这钱就算付清了！开发商嘴上说“中国某公司没给我钱，所以我不交房”，法院根本不认——合同是你签的，就得对你自己负责！

2. 逾期90天是“生死线”
   合同白纸黑字写：“逾期交房超90天，买家可退房+要违约金”。本案从2024年1月1日（约定交房日次日）算起，早就超90天了。法院直接支持退房，还按最新银行利率（LPR 3.45%）算违约金——比合同写的“万分之二/天”更划算！（注：LPR是央行每月公布的基准利率，2024年1月为3.45%，比民间常见高息低很多）

普通人遇到类似纠纷该怎么做？
✅ 签合同时盯紧这3点

• 写清“以工程款抵房款”的具体金额和冲抵流程（像本案《工抵房协议》那样四方签字）；
• 必须约定交房时间、逾期违约金计算方式（建议写“按LPR利率”更稳妥）；
• 要求开发商当场开收据，注明“房款已付清”（抵债也算付清！）。

✅ 逾期后马上行动

• 第1步：发书面催告
  用微信/快递给开发商发《催交房通知》，写明“已逾期XX天，再不交房将按合同解除合同”。（保留证据！）
• 第2步：超90天果断退房
  别被开发商“再等等”忽悠！合同写超90天可退房，就直接起诉解除合同+退全款+要违约金。
• 第3步：违约金别算错
  如果合同写的违约金太低（如万分之一/天），可要求法院按LPR利率上调（本案就是例子）；如果写的太高（如日息1%），法院可能调低，但3.45%左右基本能全额支持。

❌ 千万别踩的坑

• 别轻信口头承诺：“下个月一定交”“抵债不用签合同”——没书面协议？法院难支持！
• 别拖延时间：逾期后拖半年才起诉？违约金只能从起诉日往前算3年，损失更大！
• 别和第三方扯皮：开发商说“总包方没给我钱”？和你无关！合同是和你签的，只找开发商要钱！

一句话总结：工抵房也是房，开发商逾期别手软！签好协议、保留凭证、超90天就退房，法律一定帮你把钱追回来。遇到纠纷，马上收集合同、工抵协议、催交房记录，直接向开发商所在地法院起诉——时间拖得越久，你的钱越危险！

（注：文中公司及人名已按要求隐去真实信息，如武汉某有限公司简化为武汉某公司，遂平县某有限公司简化为遂平某公司，王某甲等简化为王某等。）