以房抵债协议有效债务人必须配合过户-罗山县律师合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：合同纠纷
案号：(2025)豫1521民初4209号
审理法院：河南省罗山县人民法院

二、介绍案件事实
2019年7月1日，汪某与胡某签订《退股结算协议书》。该协议书约定：因“某大街”项目建设，甲方向乙方借款并同意乙方以股东身份参与项目管理与经营，约定项目结束还本付息。现项目进展缓慢，乙方决定收回本息并退出股权。双方经协商达成一致：

• 解除2013年8月15日签订的《股权转让协议》，原协议作废；
• 公司收入类合计17156万元，支出类合计9251万元，结余7905万元，乙方股权40%应获得借款本息和利润3162万元；
• 乙方向甲方多支付的股权转让费240万元，由甲方无息退还；
• 乙方承担的罗山农商行贷款605万元，自合同签订日起由甲方承担；
• 甲方支付乙方买断股权金3162万元、退还股权转让费240万元，扣减贷款605万元后，实际应支付2797万元。该款项视为无息借款，甲方仅用“某大街”项目商业用房抵偿。若项目完成一年内乙方未售完房屋，河南某有限公司须将产权登记在乙方名下，登记费用由产权人承担。

同日，汪某、胡某、河南某有限公司签订《以房抵债协议》，约定：

• 甲方归还乙方借款2797万元，用“某大街”项目31套商业用房（含本案22套）抵偿，产权归乙方所有；
• 乙方有权转让房屋，丙方（河南某有限公司）须协助办理按揭及产权登记，房屋税费由甲方承担；
• 若因甲方原因导致无法办理手续，甲方需赔偿损失并支付违约金。
  双方同时签订《以房抵债房源清单》，明确31套房产（含案涉22套）抵债给胡某。协议签订后，被告交付房屋钥匙并办理物业交接，胡某出售6套、互换3套，但剩余22套房产（房号：4#底商-02、4#底商-03等）一直未过户。胡某多次要求协助过户，被告以未交纳税费为由拖延，故胡某起诉。

法院判决结果：

• 支持胡某诉求，判令河南某有限公司和汪某在10日内协助将22套房产过户到胡某名下；
• 驳回胡某要求被告承担保函费的请求；
• 案件受理费70900元、保全费5000元由被告承担。

三、核心观点及处理建议
核心观点：以房抵债协议合法有效，债务人必须无条件配合过户，拖延不办将承担败诉风险。
这个案子讲清楚了一件事：当你和别人签了“用房子抵债”的协议，只要内容写得明白、双方自愿签字，法律就认这个协议。债务人（欠钱方）不能找借口拖着不办过户，比如“税费没交”“贷款没还清”——法院会直接判他必须配合过户，否则赔钱又丢钱（承担诉讼费）。

如果您遇到类似纠纷，记住这3点，避免踩坑：

1. 协议必须“写死细节”，别信口头承诺！

   • 就像本案中，胡某赢在协议写得细：债务金额（2797万元）、抵债房产房号（连“4#底商-02”都列全）、税费谁承担（明确写“甲方承担”）、过户时间（“项目完成一年内”）。
   • 您该怎么做：签协议时，一定让律师帮忙把房产位置、面积、过户责任、违约金（比如“拖一天赔1万元”）写进白纸黑字。别嫌麻烦，少写一条，对方就多一个赖账理由！

2. 交房不等于完事，过户才是“落袋为安”！

   • 被告交了钥匙、办了物业交接，但没过户，结果照样败诉。房子没过户到您名下，法律上还是对方的，万一他破产或再抵押，您血本无归。
   • 您该怎么做：拿到房子后，立刻催对方办过户。如果对方推脱（比如“等贷款还清”），马上收集证据（协议、微信催告记录），直接去法院起诉。像本案，胡某从起诉到胜诉只用了1个多月，效率超高。

3. 别为“小钱”放弃“大权益”，诉讼费该花就花！

   • 胡某要求被告承担保函费被驳回，因为协议没约定。但法院支持了过户诉求，还让被告倒贴7万多元诉讼费。
   • 您该怎么做：起诉时只抓核心诉求（比如“必须过户”），别纠缠额外费用（如保函费）。重点盯死“协议有没有签”“房子能不能过户”，其他杂费先放一边。记住：赢了官司，诉讼费大概率由对方买单！

最后提醒：以房抵债是“救命稻草”，但稻草也能勒死人——签协议前，务必查清房子有无抵押、查封（去当地不动产中心免费查）；签完协议后，超过约定时间不配合，30天内必须起诉（法律不保护躺在权利上睡觉的人）。遇到问题别硬扛，找专业律师梳理证据链，您能省下90%的麻烦！

本文由征和律师事务所律师结合真实案例解读，旨在普及法律常识。具体案件请以法院裁判为准，如有疑问建议咨询执业律师。