房产出租前已设抵押，新房主有权要求租客立即腾房 - 夏邑县律师返还原物纠纷案例解读
大家好！我是征和律师事务所的律师，专门帮普通人看懂法律难题。最近处理了一个真实案例，很多人租了房子却突然被新房主要求搬走，自己还倒贴钱——这事儿到底冤不冤？今天我就用大白话给你讲清楚，看完你就知道以后遇到类似情况该怎么处理了！
一、案例检索信息
案由：返还原物纠纷
案号：(2025)豫1426民初6914号
审理法院：河南省夏邑县人民法院
二、案件事实和判决结果
案件事实：
商丘某银行因为商丘某公司欠债不还，通过法院执行程序，于2022年6月17日拿到夏邑县跨域大道中段北侧1#制衣车间的所有权（房产证号：夏邑县房权证城关镇字第某号），用来抵偿债务。房子在2022年6月27日正式归商丘某银行所有。
但早在2018年7月，刘某就以个人名义和商丘某公司签了租赁合同，租下这个车间的一楼（约5000平米），租期到2028年8月，每年交14万元租金。实际用房子的是夏邑县某制品厂（刘某和厂子的老板刘某是夫妻，厂子登记地址就在这个车间里）。
商丘某银行拿到房子后，多次要求刘某和夏邑县某制品厂搬走或交租金，但对方一直不配合。商丘某银行只好告到法院，要求他们腾房并支付从2022年6月27日到实际搬走期间的占用费（按每年14万元算）。
判决结果：
法院全部支持了商丘某银行的请求：
- 刘某和夏邑县某制品厂必须在判决生效后5天内搬走，把房子还给商丘某银行；
- 他们要支付从2022年6月27日到2025年7月4日的占用费422684.93元，之后按每年14万元继续付，直到实际搬走那天；
- 案件受理费7641元由他们俩承担。
三、核心观点与实用建议：租了抵押房？小心新房主随时让你搬！
核心就一句话：房子出租前如果已经抵押了，新房主拿到房后，可以立刻让你腾房，原租约对新房主无效！
为什么？法律是这么规定的：
- 抵押权就像“优先通行权”。如果房子在租出去之前就抵押给了银行（比如本案中，商丘某公司在2018年出租前，早就把房子抵押给了商丘某银行），等银行通过法院把房子“收走”抵债时，新房主（比如商丘某银行）就不用管你和原房东的租约。
- 本案中，法院明确说：“房子出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的，承租人不能要求新房主继续履行原合同。”简单说，就是你租的房子“底子不干净”（有抵押），新房主有权让你立刻搬走。
遇到类似纠纷，普通人该怎么做？
如果你是租客（像刘某这样）：
- 租前必查“房子底细”！
签合同前，一定去当地不动产登记中心查房子的“档案”（花几十块钱就能查），重点看有没有“抵押登记”或“查封记录”。如果发现有抵押（比如本案中房子2015年就抵押了），千万别急着交钱！- 怎么办？
- 要求房东先解除抵押再租；
- 或者和房东、抵押权人（比如银行）三方签协议，约定“如果抵押权实现，新房主必须继续收你租金”。否则，新房主一出现，你可能钱房两空——就像本案刘某，租了10年房，结果法院判他马上搬，还得倒贴40多万占用费。
如果你是房东（像商丘某公司这样）：
- 抵押的房子别乱租！
如果房子已经抵押给银行了，再出租要格外小心。银行一旦收房抵债，新房主很可能要求租客搬走，你的租金就打水漂了。- 怎么办？
- 抵押前：优先租给靠谱的长期租客，并书面告知银行（比如签补充协议）；
- 抵押后：尽量别租！如果非要租，必须和租客写清楚：“如果银行收房，租约自动终止”，避免日后被新房主告。
如果你是新房主（像商丘某银行这样）：
- 拿到房后，直接“清场”合法！
通过法拍或以物抵债拿到房子后，如果发现原租客不搬，不用和他们扯皮。直接按本案做法：-
- 在房子上贴公告要求腾房；
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- 如果对方耍赖，立刻去法院起诉“返还原物纠纷”；
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- 要求支付占用费（按原租金标准算）。
记住： 法院会支持你！因为法律优先保护抵押权人（比如银行），而不是后租的租客。
- 要求支付占用费（按原租金标准算）。
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最后提醒
很多人以为“买卖不破租赁”（房子卖了租约继续有效），但这条规则不适用于“出租前已抵押”的房子！本案就是血淋淋的教训——刘某租了10年房，结果新房主一来，租约直接作废。
总之：租房子前查抵押，查不到等于埋雷；买法拍房后要腾房，法院就是你的靠山。
遇到纠纷别慌，赶紧收集租赁合同、付款记录等证据，直接找专业律师介入。法律不保护“马大哈”，但一定保护懂规则的人！
本文由征和律师事务所律师原创解读，仅供普法参考。具体案件需结合证据分析，建议咨询当地律师。