卖方无权处分房产致合同无效，买方解约可获房款及违约金赔偿 - 淅川县律师合同纠纷案例解读

作为普通老百姓，买房是人生大事，但万一遇到卖家“卖了不属于自己的房”，钱付了却拿不到房，该怎么办？今天我就用一个真实案例，手把手教您避开陷阱、维护权益。案子发生在河南淅川县，主角马某花了35万买房，结果房子被法院查封，折腾多年才拿回部分钱。别急，看完您就懂：买房前必须查清产权，否则可能“钱房两空”！

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一、案例检索信息

案由：合同纠纷
案号：(2025)豫1326民初5555号
审理法院：河南省淅川县人民法院

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二、案件事实及法院判决结果

法院认定的事实如下：
张某与黄某系夫妻关系，为金河镇后营村（现改名某社区）村民，傅某系其女儿。黄某与黄某系姐弟关系（注：黄某指案外人黄某训）。黄某与王某系夫妻关系。马某与陈某系夫妻关系。王某与陈某系同母异父姐妹。

2016年1月14日，王某代表马某与傅某签订《房地产买卖协议》，约定傅某以35万元价格将淅川县金河镇某社区三组坐西向东的上下两层独家小院（约230平方米）卖给马某；若违约，需赔偿实际损失并加罚总房款20%。淅川县某法律服务所出具见证书。傅某当日出具收条，载明收到马某买房款35万元，并将以下材料交给马某：

1. 土地使用权证及农村房屋所有权证（显示所有权人为黄某）；
2. 宅基地规划证及建筑许可证（显示户主为张某）；
3. 2009年10月20日黄某与傅某的房产买卖协议（标的物为同一房产）。

2020年1月15日，王某代表马某与傅某签订房屋租赁合同，将该房产租给傅某，月租金500元。后因租金纠纷，经法院调解，傅某应支付2019-2021年租金13500元。

另案中，田某与傅某有民间借贷纠纷。2021年4月27日，田某与傅某及张某、黄某达成三方协议，张某、黄某同意用涉案房产抵偿田某债务，并保证“房产与其子女无关”。之后，因房产纳入棚改项目，金河镇人民政府与傅某签订拆迁安置协议。田某申请执行，要求查封房产权益。

马某提出执行异议，主张自己才是房主，但法院经审理认定：涉案房屋的宅基地证、房产证均登记在张某和黄某名下，属于张某与黄某的夫妻共同财产，傅某无权处分。马某多次上诉、申请再审均被驳回。

另查明，马某在另案中交纳上诉费4300元，支付律师费20000元。马某起诉要求傅某赔偿474300元（包括购房款35万、租金3万、违约金7万、诉讼费4300元及律师费2万），后将租金诉求变更为1.2万元。

法院判决结果：

1. 解除马某与傅某签订的《房地产买卖协议》；
2. 傅某返还马某购房款35万元，并支付违约金7万元（总房款20%）；
3. 驳回马某其他诉讼请求（租金、诉讼费、律师费均未获支持）。

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三、核心观点：卖方无权处分房产，买方这样维权最有效！

关键教训：卖家没权卖房，合同直接无效！但您能拿回房款+违约金，其他损失难要回。

这个案子中，傅某把父母的房子卖给马某，却没得到父母同意。法院一查：房产证、宅基地证全是父母的名字，房子根本不是傅某的！根据《民法典》规定，卖方没产权还卖房，属于“无权处分”，合同自动无效。马某虽然付了钱，但法律不保护这种交易，所以房子最终被法院执行给债主田某。

但马某为啥能拿回42万？因为法律给了您“后悔权”：

• ✅ 解约要回房款：合同无效后，卖方必须全额退钱（本案退35万）；
• ✅ 索赔违约金：合同里写了“违约罚20%”，法院就支持了7万（但必须是合同白纸黑字写的！）；
• ❌ 租金、律师费难要回：租金属于租赁合同，和买卖合同是两码事；律师费、诉讼费除非合同专门约定，否则法院不认（马某这两项诉求全被驳回）。

如果您遇到类似纠纷，照着这3步做，省心又高效：

1. 买房前必查“产权底细”：

   • 别信卖家口头承诺！一定要去当地不动产登记中心查房产证：
     • 确认房主是谁（是否和卖家一致）；
     • 查清有没有共有人（比如夫妻共同财产，必须夫妻双方同意才能卖）；
     • 检查房子是否被抵押、查封（棚改房、小产权房风险极高！）。
   • 本案教训：马某只看了傅某给的房产证，却没发现证上名字是“黄某”，还轻信了“父母同意”的谎言，结果钱打水漂。

2. 发现卖家无权卖房，立刻解约索赔：

   • 收集证据：买卖合同、付款记录、房产证复印件等；
   • 30天内起诉：要求解除合同、退房款+合同约定的违约金（比例越高越好，法律支持20%以内）；
   • 关键提示：不要拖！本案马某拖到房子拆迁才行动，导致后续被债主“截胡”。早起诉早拿回钱。

3. 合同条款要写“死”：

   • 明确约定：“若卖方无权处分，需退全款+赔偿总房款20%违约金”；
   • 别写“律师费由对方承担”——法院通常不支持，除非是消费欺诈等特殊情形；
   • 避坑指南：本案马某因合同写了20%违约金，才多拿7万；但律师费2万因合同没写，一分没要回。

最后提醒：

• 农村房、棚改房、继承房风险最高！务必确认卖家“100%有权卖”，否则别签字；
• 遇到纠纷别自己硬扛，立即找专业律师——本案马某因不懂法，打了5场官司才拿回本金，耗时9年！专业律师能帮您快速锁定关键证据，避免像马某一样“赢了官司却亏了时间”。

买房是大事，擦亮眼才能守住钱袋子。记住：产权不清的房子，再便宜也不能碰！ 您学会了吗？

本文由征和律师事务所律师撰写，旨在普及法律常识。具体案件请咨询当地专业律师，以个案事实为准。
（注：为保护隐私，文中人名、机构名已按规范简化，如马某振改为马某，淅川县金河法律服务所改为淅川县某法律服务所。）