开发商破产后购房者付清房款可办产权登记 - 马鞍山商品房销售合同纠纷案例解读
一、案例检索信息
案由：商品房销售合同纠纷
案号：(2025)皖0503民初7494号
审理法院：安徽省马鞍山市花山区人民法院
二、案件事实
2020年8月8日，陈某与安徽某公司签订一份《某某定购协议》，约定陈某购买某某房屋，建筑面积98.54平方米，总价89.2万元。协议要求陈某先付定金5万元，2020年9月15日前再付49.2万元，剩余35万元办贷款。当天，陈某刷卡支付5万元定金，安徽某公司开了收据。2020年8月13日，陈某母亲黄某刷卡代付30万元首付款，8月19日安徽某公司开了收据确认收款。2023年1月11日，陈某又通过母亲账户向花山区财政局指定账户转账10万元，马鞍山某公司开了收据。2022年1月，马鞍山某公司把房子交给陈某，陈某装修后一直住到现在。安徽某公司是马鞍山某公司楼盘的销售代理，这有法院生效判决证明。
2023年5月，马鞍山中院裁定受理马鞍山某公司破产清算，花山区法院指定管理人处理。陈某向管理人申报已付房款45万元（5万+30万+10万），要求办房产证。但管理人在第四次债权人会议上只认15万元（5万+10万），说30万那笔没收到。2025年12月18日，陈某直接把剩余44.2万元打到管理人账户。房子在2023年2月已完成初始登记，没被查封或抵押。
法院判决结果：马鞍山某公司必须在15天内帮陈某办房产证过户手续，案件受理费由马鞍山某公司出。
三、遇到类似纠纷，普通人该怎么做？
这个案子说透了一个关键问题：开发商破产了，你交了大部分房款还住了进去，只要在打官司时把剩下的钱交清，法院就能帮你保住房子！ 很多人以为开发商一破产，自己就血本无归，其实法律专门保护像陈某这样的普通购房者（尤其是自住刚需房）。下面用大白话教你几招：
1. 付款时，一定要“留证据、盯收据”
- 陈某能赢，关键是他留全了“刷卡单+银行回单+公司盖章收据”。比如那30万首付款，虽然刷到代理公司账户，但安徽某公司开了明确写“首付款”的收据，法院就认这是有效付款。
- 你该怎么做：
- 无论钱付给开发商还是销售代理（比如中介公司），必须让对方开带公章的收据，写清楚“某某房款”，别写“定金”“服务费”这类模糊词。
- 刷卡或转账时，备注“购房款”，保留银行流水截图。现金支付风险大，尽量别用！
- 交房后马上装修入住，像陈某这样“真住进去”，法院更相信你是真心买房自住，不是炒房。
2. 开发商破产后，别慌！三步抢回主动权
很多购房者一听说破产就躺平，结果钱房两空。其实法律给了你“救命通道”：
- 第一步：立刻申报债权
管理人会发通知（比如登报或短信），你必须在规定时间带合同、付款凭证去申报。像陈某申报45万，但管理人只认15万，这时候别光等通知，主动找管理人交证据——把收据、刷卡记录复印三份，要求书面回复。 - 第二步：诉讼中尽快付清余款
法院最看重“是否付清全款”。陈某在开庭当天就把剩的44.2万打给管理人，这直接让他从“部分付款”变成“全款付清”，触发最高法保护政策（付全款的购房者，权利优先于银行抵押和工程款）。
你该怎么做：如果还差一点钱，哪怕借钱也要在开庭前交清！别信“等法院判了再付”，拖延可能让你失去保护。 - 第三步：重点证明“房子是自住”
法律只保刚需购房者。如果你买的是商铺或第3套房，可能不被保护。像陈某这种“全家凑钱、装修自住”的，法院一看就是真实居住需求。
你该怎么做：提供物业费、水电费账单，甚至邻居证言，证明你真住在这儿。
最后提醒一句：
开发商找代理卖房很常见（比如安徽某公司代理马鞍山某公司），代理收的钱也算开发商收的！但如果你把钱错付给个人账户或无关公司，法院可能不认。所以付款前务必确认：
- 账户名是不是开发商或书面授权的代理公司（查合同里写的代理方名字）；
- 别信“内部人员”口头要求换账户，必须看到盖章的付款通知。
房子是普通人的命根子，开发商破产不等于购房梦碎。证据留全+余款付清+证明自住，三步走稳，法律就是你最硬的靠山！如果遇到管理人乱扣房款，马上起诉——像陈某这样在法院“当场打款”，胜算更高。
（注：本文仅针对类似真实案例分析，具体问题请咨询专业律师。）