房屋买受人代偿按揭后可要求卖家配合过户 - 长葛律师商品房销售合同纠纷案例解读
一、案例检索信息
案由：商品房销售合同纠纷
案号：(2025)豫1082民初3808号
审理法院：河南省长葛市人民法院
二、案件事实与判决结果
2017年4月12日，刘某甲（乙方）与刘某丙、黄某乙（甲方）签订《购房协议》，约定：刘某甲以50万元购买甲方位于长葛市的房屋；刘某甲一次性支付50万元，甲方收到房款后7日内交房；甲方需在2年内还清房屋按揭贷款并过户给刘某甲，过户费用由甲方承担。刘某甲向刘某乙支付了50万元购房款，刘某乙出具了收条并将房屋交给刘某甲使用。
另查明：1、房屋登记在刘某丙名下（刘某乙曾用名），抵押给中国某有限公司长葛支行，他项权证号30007661。2、2020年法院已判决确认该《购房协议》有效（刘某乙曾用名刘某丙，黄某甲曾用名黄某乙，两人于2017年10月24日登记结婚）。3、2023年法院裁定中止对该房屋的强制执行（因刘某甲提出执行异议）。4、2025年5月法院判决刘某乙需偿还中国某有限公司长葛支行贷款本息15万余元，银行对房屋享有优先受偿权。5、2025年9月4日，刘某甲代刘某乙向银行还清全部贷款本息157415.71元。
法院判决结果：
- 刘某乙、黄某甲和中国某有限公司长葛支行10日内办理解除房屋抵押手续；
- 刘某乙、黄某甲在抵押解除后10日内配合刘某甲将房屋过户到刘某甲名下；
- 刘某乙、黄某甲10日内偿还刘某甲代付的贷款本息157415.71元；
- 驳回刘某甲要求直接确认房屋归其所有的请求。
三、遇到类似纠纷怎么办？核心提示看这里
这个案子说白了就是：买家花钱买了房，卖家却一直不还银行贷款，导致房子过不了户。最后买家自己掏钱把银行贷款还清，法院才支持他拿回房子。核心就三点，普通人遇到类似情况一定要记牢：
第一，签合同要留“后手”，重点盯死“还贷过户”条款
本案中，刘某甲赢的关键是2017年签协议时明确写了“甲方2年内必须还清贷款并过户”。现实中很多人只写“付钱交房”，却忽略了按揭房必须先解押才能过户。提醒您：
- 买房时一定要查清房子有没有抵押（可到当地不动产登记中心查），并在合同里白纸黑字写清“卖家负责还清银行贷款、解除抵押的时间”。
- 别轻信口头承诺！本案中刘某乙拖了8年不还贷，如果合同没写清楚时限，刘某甲根本没法主张权利。
第二，卖家不还贷？你可以“代偿”但要留证据
刘某甲最聪明的做法是：自己掏15万多元把银行贷款还清，并保留银行回单。这相当于帮卖家解决了最大障碍，法院才会强制卖家配合过户。如果您遇到类似情况：
- 别干等！先发书面通知催卖家还贷（微信、短信也行，但要保留记录）；
- 如果卖家还是不处理，直接代为还款，必须让银行开具“贷款结清证明”，并注明“该款项由买家代付”。（本案中刘某甲就是凭2025年9月的还款凭证打赢了官司）
- 切记：不能直接把钱给卖家！必须打到银行指定账户，否则说不清是还贷还是其他用途。
第三，过户前房子仍归卖家，但你的权利受法律保护
法院驳回了刘某甲“房屋归我所有”的请求，因为房产证没改名前，法律上还是卖家的。但这不代表您白住了！关键提示：
- 只要合同有效（像本案2020年已确认协议有效），您就能一直住，别人不能赶您走；
- 如果房子被查封（本案有两次查封记录），您要像刘某甲一样立刻提执行异议，用合同和付款证明主张“房子实际是我的”；
- 最重要：过户才是终极保障！代偿贷款后马上起诉，要求卖家配合过户（像本案判决第2项），千万别因对方在监狱（本案黄某甲在服刑）就放弃主张权利。
最后提醒：按揭房交易风险高，普通人最容易栽在“以为付了钱就是自己房子”。记住：
1️⃣ 买房前查清抵押状态；
2️⃣ 合同写死“解押过户”时限和违约金；
3️⃣ 代还贷款必须通过银行留凭证；
4️⃣ 遇到拖延立即起诉，别拖成“七年之痒”。
（注：本文仅针对本案情形，具体纠纷需结合证据处理，建议咨询专业律师）