购房人逾期还贷致开发商保证金被扣超3个月，开发商有权解约索赔-辉县律师商品房销售合同纠纷案例解读
一、案例检索信息
案由：商品房销售合同纠纷
案号：(2025)豫0782民初3941号
审理法院：河南省辉县市人民法院
二、案件事实和判决结果
案件事实（直接摘自判决书）：
2021年1月27日，某投资公司作为出卖人，闫某、张某作为买受人，双方签订了《商品房买卖合同（预售）》。合同约定：房屋总价510426元，首付260426元，余款250000元通过银行按揭支付。合同附件四明确约定：若买受人逾期还贷导致银行连续三个月（含）扣划出卖人保证金，出卖人有权解除合同，并要求买受人按总房款20%支付违约金。
闫某、张某支付首付时欠某投资公司200000元，双方签订借款协议，约定分三期还款（2020年12月31日前付70000元、2021年12月31日前付70000元、2022年12月31日前付60000元），逾期则按年利率24%计息。2022年1月，债权人刘某将该债权转让给某投资公司。
2021年3月16日，闫某、张某与河南辉县某支行签订《个人购房借款（综合）合同》，贷款250000元，某投资公司提供保证担保。闫某自2022年11月21日起未还银行贷款，截至2024年6月13日，银行从某投资公司保证金中划扣211039.68元（含本金205466.13元、利息5573.55元）。闫某、张某仅支付首付200426元，尚欠60000元未付。
判决结果：
- 解除某投资公司与闫某、张某的《商品房买卖合同（预售）》，及与银行的借款、抵押合同；
- 闫某、张某和银行协助办理房屋备案、预告登记等注销手续；
- 闫某、张某向某投资公司支付代偿利息5573元、违约金102085元、欠付首付60000元的利息（按LPR四倍计算）；
- 某投资公司返还闫某、张某已付首付200426元、维修基金8118元、办证费560元、已还贷款本金44533元。
三、核心观点及纠纷处理指南
核心观点：购房人逾期还贷导致开发商保证金被连续扣划超3个月，开发商可直接起诉解除合同，并要求购房人支付违约金、代偿利息等损失。
本案的关键在于合同条款的明确约定——银行连续三个月扣划开发商保证金，即触发解约权。法院严格依据合同和《民法典》第562条（约定解除权）、第563条（根本违约解除权），支持了开发商的诉求。尤其值得注意的是：
- 开发商无需提前发解约通知：合同约定“银行扣划保证金超3个月”即构成解约条件，某投资公司直接起诉即可，法院以起诉状送达日（2025年5月27日）作为合同解除时间；
- 违约金和代偿损失均可主张：合同约定20%违约金（10万余元）被全额支持，同时开发商代付的贷款利息（5573元）也能追偿；
- 双方钱款“多退少补”：合同解除后，开发商需退还购房人已付首付、税费等，但购房人欠付的款项及违约金可从中抵扣。
遇到类似纠纷，您应该这样做：
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仔细查看购房合同补充条款：
大多数开发商会在合同附件中约定“银行扣划保证金超X月可解约”。重点检查：- 是否明确写明“连续X个月扣划保证金”即构成解约条件；
- 违约金比例是否合理（本案20%被支持，但若超过30%可能被法院调低）；
- 是否约定开发商代偿后可直接追索利息、罚息。
👉 行动建议：签合同时务必逐条阅读附件，对模糊条款（如“合理期限内”）要求开发商书面明确。
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逾期还贷后立即采取补救措施：
本案闫某自2022年11月停还贷款，但直到2024年6月银行才扣光保证金。如果您遇到类似情况：- 第一时间联系银行协商：申请延期还款、调整还款计划，避免达到“连续3个月扣划”；
- 主动与开发商沟通：若已欠首付或贷款，尽快补缴并书面承诺还款时间（留存证据），争取开发商暂缓解约；
- 警惕债权转让风险：本案中，开发商通过债权受让获得首付欠款追索权。若您向第三方借款付首付，需确认债权转让是否通知到您（未通知则对您无效）。
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被起诉后不要消极应对：
本案张某两次开庭均未出庭，导致法院直接采信开发商证据。正确做法：- 收到传票后立即行动：即使无力还款，也应出庭说明困难（如失业、疾病），争取调解分期还款；
- 核对代偿金额是否合理：要求开发商提供银行划扣凭证，确认利息、罚息计算是否符合合同（本案5573元代偿利息获支持，但若银行违规计收可抗辩）；
- 主张违约金过高：若合同约定违约金明显高于实际损失（如房价上涨导致开发商无实际损失），可请求法院调减。
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合同解除后的关键操作：
- 开发商角度：解约后需同步办理备案、抵押注销手续，否则可能被购房人反诉拖延损失；
- 购房人角度：若已付大额首付，可要求开发商优先用违约金抵扣已付款（本案某投资公司需退还25万余元，但闫某需先支付10万余元违约金）。
一句话总结：房贷断供超3个月，开发商保证金被扣光，房子不仅拿不到还倒赔钱！签合同看清解约条款，逾期后主动补救才能避免血亏。
温馨提示：商品房买卖涉及金额大，任何环节出现逾期，务必保存还款记录、沟通证据。如遇纠纷，尽早咨询专业律师制定应对策略，切勿像本案张某一样缺席庭审，白白丧失维权机会。