买房断供后开发商代偿可追回款项并享房屋优先权-登封律师追偿权纠纷案例解读
一、案例检索信息
案由：追偿权纠纷
案号：(2025)豫0185民初7345号
审理法院：河南省登封市人民法院
二、案件事实及判决结果
案件事实：
2018年12月10日，河南某有限公司（开发商）与弋某（购房者）签订《商品房买卖合同》，约定弋某购买郑州高新技术产业开发区一套房屋，总价1825230元，其中首付555230元，商业贷款1270000元。合同约定：若弋某未按时还贷导致开发商承担担保责任，需在3日内向开发商支付全部代偿款及损失，并按日万分之五支付赔偿金。
2018年12月31日，双方与中国某银行郑州南阳路支行签订《个人购房借款/担保合同》，开发商为弋某的贷款提供阶段性连带责任保证。后弋某未按时还贷，自2022年3月至2024年8月，银行分23次从开发商账户扣划代偿款共计187839.61元。开发商委托律师起诉，要求弋某返还代偿款、支付利息和赔偿金、承担律师费3000元，并对房屋拍卖款优先受偿。
判决结果：
法院判决弋某需向开发商支付：
- 代偿款187839.61元及利息（按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）；
- 律师费3000元；
- 开发商对涉案房屋在代偿款范围内享有优先受偿权（即房屋被拍卖后，开发商可优先拿回代偿款）。
但驳回了开发商主张的日万分之五赔偿金请求。
三、核心观点及处理建议：断供后如何避免"房财两空"？
核心观点：购房者断供导致开发商代偿后，开发商有权追回代偿款并优先处置房屋，但高额赔偿金可能不被支持。关键点在于——断供不等于甩手不管，开发商能追债+拿房，但损失计算有底线。
遇到类似纠纷怎么办？
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千万别玩"消失"！及时沟通是救命稻草
本案弋某全程缺席庭审，结果不仅背上了18万多债务，房子还可能被拍卖。正确做法：- 若暂时无力还贷，立即联系银行和开发商，说明困难（如失业、疾病），协商延期还款或调整月供；
- 保留沟通记录（录音、微信截图），避免被认定为"恶意拖欠"。
提示：法院通常会支持合理宽限期，但像本案直接失联，只会让利息和费用越滚越多。
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警惕"日万分之五"这类高额违约金
开发商合同里常写"按日万分之五支付赔偿金"（年化约18%），但法院只支持按LPR（目前约3.45%）计算利息。为什么？- 法律认为：开发商的实际损失就是资金占用利息，远低于18%。
- 你的应对：若被起诉，直接向法院抗辩"违约金过高"，要求按LPR调整（参考本案结果）。
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房子可能被拍卖！但你有两次"翻盘机会"
- 第一次机会：在开发商代偿后、起诉前，尽快筹钱还清代偿款（本案弋某若在2022年3月首笔代偿后还款，可避免后续23笔扣款）；
- 第二次机会：收到法院传票后，立即联系开发商协商分期还款（如本案若弋某主动应诉，可能减少利息损失）。
关键点：房屋已办抵押预告登记+完成首次登记，开发商就能优先拿拍卖款（法院认定"抵押权自预告登记日起设立"）。别等房子被贴封条才后悔！
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律师费可能要你承担，但可砍价
本案法院支持了3000元律师费，因合同有约定且金额合理。你的策略：- 若开发商索赔高额律师费（如几万元），要求其提供正规发票和委托合同；
- 主张"费用不合理"，请求法院调低（参考：3000元对应18万标的属合理，但5万可能被砍）。
最后提醒：
断供一时爽，追债火葬场！
- 对购房者：量力而行选月供，留6个月"救命钱"防失业；真断供了，立刻找银行谈方案，别等开发商扣款。
- 对开发商：代偿后及时书面催款（保留邮寄记录），别拖到20多笔再起诉，否则利息损失难全拿回。
记住：房子是家，但不是避债港。主动解决问题，才能守住房子和钱包！
（注：本文仅基于登封法院真实案例分析，个案结果因证据和情节而异，遇纠纷请咨询专业律师。）