转租未承租区域导致合同无法履行房东需返还租金赔偿损失-商丘房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2025)豫14民终4494号
审理法院：河南省商丘市中级人民法院

二、案件事实与判决结果

2024年10月22日，上海某管理中心与商丘市某发展服务中心签订《场地使用合同》，约定商丘市某发展服务中心将体育小馆内场东一楼与二楼、体育馆西南门厨房间（一间）、体育馆多功能厅及西大门楼梯间打包租赁给上海某管理中心使用，进行运动健身技能培训。

2025年1月25日，上海某管理中心与商丘市某科技有限公司签订《房屋租赁合同》，将位于商丘市睢阳区归德路与北海路交叉口的商丘市体育馆多功能厅、西南门大厅及两间半门面出租给商丘市某科技有限公司，用于家用电器销售。租赁期限为2025年5月1日至2035年4月30日，租金为一年15万元（前三年），另收房屋装修费6万元。2025年1月25日、2025年1月27日，商丘市某科技有限公司向杨某微信转账支付第一年租金及房屋装修费共计210000元。

合同签订后，商丘市某科技有限公司开始装修，对原始吊顶进行拆除、安装空调、铺贴地砖和改造入户门。但在装修过程中受阻，商丘市某发展服务中心认为"野蛮施工，造成房顶严重破坏"，于2025年4月22日下发《责令整改通知书》，要求恢复屋顶原样。

2025年4月10日，杨某通过微信向商丘市某科技有限公司股东郭某发送《关于解除<房屋租赁合同>的协议》。2025年4月16日，郭某向杨某发送修改后的解除协议。双方虽然对履行顺序有分歧，但都同意解除合同。

法院最终判决：确认《房屋租赁合同》已于2025年4月16日解除；上海某管理中心返还商丘市某科技有限公司租金（含装修费用）201000元；上海某管理中心赔偿商丘市某科技有限公司装修损失33040元。

三、核心观点与处理建议

这个案子说白了就是：房东（二房东）把自己没租到的地方也租给你开店，结果你装修时被真正的房东拦下来不让干，最后房东还得把钱退给你并赔你损失。听起来有点冤，但法院判得很有道理，我来给你捋一捋关键点：

核心问题：房东转租了他根本没租到的地方

上海某管理中心从商丘市某发展服务中心租房子时，只租到了"多功能厅"等区域，但转租给商丘市某科技有限公司时，还把"西南门大厅"也租出去了——这部分他根本没从真正房东那里租到！更麻烦的是，商丘市某科技有限公司要开电器店，但上海某管理中心租这地方时承诺的是"运动健身培训"，经营范围对不上，真正的房东当然不让电器店装修营业。

法院为什么判房东赔钱？

1. 合同解除成立，不用看细节：杨某（代表上海某管理中心）和郭某（代表科技公司）虽然在微信里发的解除协议内容有点差别（一个说先装修再退钱，一个说先退钱再装修），但双方都同意"废止原合同"。法院说：只要双方都同意解除合同，合同就解除了，细节分歧只是后续怎么执行的问题。所以合同从2025年4月16日（郭某回复那天）就正式解除了。

2. 房东要负主要责任：法院算了一笔账——上海某管理中心把自己没租到的地方转租出去，是合同没法履行的"罪魁祸首"，要负70%的责任；商丘市某科技有限公司也有错，租房子前没仔细查房东到底租了哪些地方，要负30%的责任。

3. 装修损失要赔，但得有证据：科技公司说装修花了11万多，但只提供了入户门改造3500元、空调32000元、地砖11700元的合同和付款记录，其他说不清。法院就只认这部分，还考虑了材料能二次利用的情况，最后判赔33040元。要是没证据，一分钱也别想拿到！

4. 装修费6万要退，但得扣损失：合同里说"如因甲方（房东）原因房屋使用未达三年，装修费按比例退还"。因为是房东的错导致合同解除，所以6万装修费基本要退，但科技公司拆了吊顶要恢复，双方微信里都认了要花3万，法院就按责任比例让科技公司自己承担9000元（30%），房东退51000元。

如果你遇到类似租房纠纷，记住这5点：

1. 租前必查"三证"：
   签合同前，一定要让房东出示他和真正房东的租赁合同，重点看：
   ✅ 他租了哪些区域（画红线标出来）
   ✅ 允许做什么生意（电器店不能当健身房用）
   ✅ 有没有转租权（没写明就不能转租）
   用手机拍下来存好，比口头承诺靠谱100倍！

2. 装修先拿"通行证"：
   别一拿到房子就砸墙拆吊顶！先问清楚：
   🔸 真正房东同不同意装修？
   🔸 需要哪些审批手续？（特别是消防、电力）
   没拿到书面同意就开工，就像没驾照开车——被查到只能认栽。本案中科技公司就是吃了这个亏。

3. 交钱只认"对公账户"：
   科技公司把21万转到杨某个人微信，幸好法院认这是代表公司收款。但现实中常有"钱进个人口袋，公司赖账"的陷阱！
   ✨ 正确做法：合同写明收款账户，转账时备注"XX房屋租金"，保留凭证。
   ❌ 错误做法：微信扫个人二维码、现金支付不留痕。

4. 协商解除要"白纸黑字"：
   微信谈解除容易扯皮，学聪明点：
   ⚖️ 双方签《解除协议》，写清：

   • 哪天正式解约
   • 谁退多少钱（精确到元角分）
   • 谁负责恢复房屋
   • 什么时间完成
     一式两份签字按手印，比100条微信都有力。

5. 损失证据"随手拍"：
   装修被拦后，马上做三件事：
   📸 拍现场视频（带时间水印）
   📸 拍付款记录（合同+转账截图）
   📸 拍房东承诺的聊天记录
   这些都是打官司的"子弹"，没有证据再有理也白搭。

最后提醒：二房东转租很常见，但风险也大。如果发现房东租给你的地方他根本没租到，或者经营范围不符，立刻停止装修！先查清情况再决定是否继续，别像本案科技公司一样砸了钱才后悔。遇到问题别自己硬扛，找专业律师捋清责任，该退钱的退钱，该赔的赔，才能把损失降到最低。记住：租房不是买东西，签了字就是法律义务，睁大眼睛签，才能睡安稳觉！