物业公司未按合同约定收取车位租金应向业主委员会赔偿损失——谢庆标律师成功案例分享

一、案例检索信息

案件名称：武汉市江夏区鸿发世纪城小区第二届业主委员会与武汉某银物业管理有限公司物业服务合同纠纷
审理法院：湖北省武汉市中级人民法院
案号：(2019)鄂01民终5957号
裁判日期：2019年7月4日
案由：物业服务合同纠纷

二、案件基本情况

2016年9月28日，武汉市江夏区鸿发世纪城小区第一届业主委员会与武汉某银物业管理有限公司签订了《鸿发世纪城物业服务合同》，约定合同期限为3年。该合同中明确约定了421个露天车位的收费标准及收益归属：车位租金扣除相关税费和管理成本后的收益归全体业主所有，而车辆停泊服务费收入归物业公司所有。

2018年6月，小区成立了第二届业主委员会（以下简称"业委会"）。业委会发现，物业公司在2016年10月至2018年11月期间，未按合同约定向业主收取露天车位租金，也未返还相关公共收益，遂向法院提起诉讼，要求物业公司：1.赔偿公共收益损失82万余元；2.支付违约金7.5万余元；3.返还公共收益35万余元。

一审法院支持了业委会的部分诉讼请求，判决物业公司支付租金损失56万余元和返还公共收益9.9万余元。双方均不服判决提起上诉，二审法院维持原判。本所谢庆标律师作为业委会的委托诉讼代理人，成功维护了小区业主的合法权益。

三、案件核心争议与裁判观点

（一）关于露天车位数量及租金损失计算

物业公司上诉称，小区实际露天车位只有176个，而非合同约定的421个，且部分楼栋在2016年10月后才交付，相关车位租金应从实际交付日起算。

法院观点：在双方无证据推翻合同约定的情况下，应以合同附件4明确约定的421个车位为准。物业公司作为专业物业服务企业，在签订合同时应当清楚小区车位的实际情况，合同约定的车位数应当视为已交付使用的车位。同时，即使部分楼栋后期交付，也不影响公共区域车位的使用，物业公司应当按照合同约定履行收费义务。

（二）关于公共收益的返还问题

物业公司主张在计算公共收益时，应将管理成本提高到60%，并扣减相关设施维护费用12万余元。

法院观点：首先，物业服务合同中未明确管理成本比例，一审法院根据公平原则酌定30%是合理的。其次，物业公司在一审中未提交相关费用支出的证据，二审中提交的材料不属于新证据，且不足以推翻原判。关于从公共收益中扣除维护费用的主张，因物业公司未能证明这些费用支出已经过业委会同意或符合合同约定，故不予支持。

（三）关于违约金问题

业委会主张物业公司未收取车位租金构成违约，应支付违约金；而物业公司则认为自己一直在提供物业服务，并未擅自停止服务，不应支付违约金。

法院观点：合同约定的违约金条款适用于物业公司"擅自停止物业服务"的情形，而本案中物业公司虽未按约收取车位租金，但仍在提供基本物业服务，不符合支付违约金的条件。因此，业委会关于违约金的诉讼请求未获支持。

四、案件启示

1. 合同约定的重要性：物业服务合同是规范物业企业和业主关系的基础，双方均应严格按照合同约定履行义务。物业公司不能以"实际车位数量不符"等理由规避合同责任。

2. 公共收益归属明确：小区公共区域（如露天车位、广告位等）产生的收益属于全体业主共有。物业公司收取这些收益后，应当按照合同约定扣除合理成本后返还给业主。

3. 证据意识：物业公司在主张管理成本和费用支出时，应当及时提供相关证据。逾期举证可能因不构成"新证据"而不被法院采信。

4. 业主委员会的诉讼主体资格：业主委员会经合法选举产生并备案后，有权代表全体业主提起诉讼，无需另行召开业主大会决议。

作为专注于物业纠纷领域的专业律师，本案是谢庆标律师代理的典型物业服务合同纠纷案件，成功为小区业主追回65万余元的公共收益损失。谢律师认为，物业服务企业应当诚信履约，切实维护业主合法权益；而业主在面对权益受损时，也应当积极通过法律途径维护自身权益。

（注：文中人物及企业名称已按要求进行匿名化处理，不影响案例的真实性和法律适用。读者可通过上述案号在裁判文书网查询完整判决书。）