承租人逾期不付租金，出租人可解除合同索要实际租金及违约金 - 和县律师租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：租赁合同纠纷
案号：(2025)皖0523民初6565号
审理法院：安徽省和县人民法院

二、案件事实及判决结果

法院认定的事实：
2025年3月1日，鞍山某港新区某桥现代农业发展有限公司作为甲方与王某作为乙方签订《水蛭养殖场租赁协议》，甲方将水蛭养殖场地（面积约70亩）及配套水塘租赁给王某，租赁期限自2025年3月1日至2028年2月28日，年租金24万元，约定2025年6月30日前付10万元、9月15日前付清14万元。合同明确约定：乙方逾期支付租金达10日的，甲方有权解除合同，并要求乙方支付欠付租金及2万元违约金。协议签订后，王某未支付任何租金，且明确表示无力支付。2025年7月12日，甲方将《解除水蛭养殖场地租赁协议通知书》送达王某，王某签收并手写确认“合同已解除”。王某经营期间与郁某系夫妻关系，郁某也在租赁场地房屋内生活。

判决结果：
法院判决王某、郁某共同支付鞍山某港新区某桥现代农业发展有限公司租金87,800元（按实际使用4个月零12天计算）及违约金2万元；驳回了原告要求10万元租金的超额部分请求。

三、核心观点及处理建议

核心观点：租赁合同中，承租人逾期不付租金达到约定天数，出租人可合法解除合同，按实际使用时间索要租金，并要求支付合同约定的违约金；若租赁用于夫妻共同生活或经营，配偶需承担连带责任。

很多老百姓遇到租房纠纷时总以为：“对方生意亏了、没能力付钱，我就该认栽”，或者“合同写了违约金，但法院不会真支持”。本案彻底打破这些误区！以下是普通人处理类似纠纷的关键提示：

1. 签合同必须写清“逾期多久能解约+违约金数额”，否则吃亏！
本案原告能赢，核心是合同白纸黑字写了“逾期10天可解约，违约金2万”。如果合同没写清楚，比如只说“逾期要付违约金”但没写具体天数和金额，法院可能不支持解约或大幅调低违约金。提示： 签租赁合同时，务必写明：

• “租金逾期【X】天，出租人有权单方解除合同”（建议填10-15天）；
• “违约金固定为【具体金额】元”（避免写“按损失计算”，否则难举证）。

2. 对方逾期后，3步操作锁定胜诉证据！
王某拖到7月12日才被解除合同，原告全程留痕：

• 第一步：逾期第11天发书面催款函（微信/短信也行，但要写清“已逾期XX天，请3日内付清，否则解除合同”）；
• 第二步：对方仍不付，立即寄《解除合同通知书》（必须用邮政EMS，写明“拒收也视为送达”）；
• 第三步：让对方签收！像本案王某手写“合同已解除”，铁证如山。
  切记： 别口头说“不租了”，否则对方耍赖说“没收到通知”，法院可能不认解约！

3. 租金只能算实际使用天数，不是“交半年就退一半”！
原告原要10万租金，但法院只支持87,800元，因为：

• 3月1日租出，7月12日解约，实际用4个月零12天；
• 年租24万→月租2万→4个月8万 + 12天约7,800元=87,800元。
  提示： 收回房屋后，立刻计算精确天数（别心软按整月算），超1天就能多要几百元！

4. 配偶“不知情”也逃不掉责任，关键看“是否沾光”！
郁某辩称“协议是王某签的，我不知道”，但法院仍判她还钱，因为：

• 租赁期间是夫妻关系；
• 她住在租赁房屋里（等于享受了租赁收益）；
• 投资用的家庭共同财产。
  提示： 如果承租人已婚，签合同时尽量让配偶也签字；若没签字，注意收集“配偶使用场地/参与经营”的证据（如水电费单、微信聊天记录）。

5. 别信“等我有钱再付”，经营风险≠免租理由！
郁某哭穷：“水蛭死了、房子卖了、身无分文”，但法院明确：“合同义务不因经营失败免除”。就像你租房子开餐馆亏了，也不能不付房东租金！
行动指南：

• 对方哭穷时，果断发解除通知+起诉，拖越久对方越可能转移财产；
• 即使对方真没钱，也要拿到法院判决书（可申请强制执行，未来发现财产随时追偿）。

最后提醒： 租赁纠纷中，90%的出租人败诉是因为“嫌麻烦不取证”。记住：
✅ 合同写死解约条款；
✅ 逾期后书面催告+解除；
✅ 精确计算使用天数；
✅ 涉及夫妻共同利益时同步追责。
只要做到这4点，哪怕对方破产，你也能最大程度保住血汗钱！