买房断供被开发商起诉解除合同，违约金高达房价20%-凤台县律师买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：买卖合同纠纷
案号：(2025)皖0421民初3362号
审理法院：安徽省凤台县人民法院

二、案件事实和判决结果

2020年10月29日凤台县某有限责任公司（出卖人）与刘某（买受人）签订《商品房买卖合同(预售)》，约定刘某购买凤台县某有限责任公司开发的凤凰国际城东区12号楼802室房屋，总价款为690000元。刘某支付首期房价款140000元，余款550000元向银行申请贷款支付。同日，双方签订了合同补充协议，约定"在出卖人承担担保期限内，买受人未能履行其向银行按揭应尽的义务(包括但不限于拖欠银行的月供款)，导致出卖人承担担保责任的，出卖人有权解除《商品房买卖合同》，并要求买受人支付该商品房总价款20%的违约金"。

双方于2020年11月19日办理了网上备案登记。2021年1月4日银行发放550000元贷款至原告银行账户。2023年12月10日和28日，因刘某逾期还款，银行从凤台县某有限责任公司的保证金账户中分两次共扣划550227.86元代偿刘某的逾期贷款。刘某已付房款159052.94元（首付款140000元及后期还房款19052.94元）。

法院判决：解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》；凤台县某有限责任公司退还刘某购房款159052.94元；刘某向凤台县某有限责任公司支付违约金138000元；两项冲抵后，凤台县某有限责任公司应退还刘某21052.94元；刘某协助办理房某合同备案登记注销手续及商品房预告登记注销手续；案件受理费3060元由刘某负担。

三、核心观点和处理建议

断供不还贷，房子可能被收回还要赔钱！

这个案子特别有警示意义。刘某买了房却断供，结果不仅房子没了，还赔了一大笔钱。简单说：你买房时如果办了按揭贷款，开发商通常要给银行做担保。一旦你长期不还月供，银行就会从开发商的保证金账户里直接扣钱。这时开发商就有权按照合同约定，把房子收回去重新卖，同时还能要求你支付高额违约金。

关键点：

1. 违约金不低：本案中违约金高达房价的20%（138000元），法院认为这很合理。很多购房者签合同时没注意这条，等到出事才发现要赔这么多。
2. 房子保不住：合同被解除后，房子要收回重新卖，你之前交的钱（扣除违约金后）可能只剩一点点。
3. 别想躲着不管：刘某没出庭应诉，结果法院直接按原告说的判了。如果他能出庭说明困难，说不定能谈个减免。

给买房人的实用建议：

1. 签合同前务必细读：特别是补充协议里的"违约条款"和"解除合同条款"。看到"20%违约金"、"开发商有权收回房屋"这种字眼要特别警惕，可以尝试和开发商协商调整比例。

2. 经济困难要早沟通：如果你突然失业或生病还不上月供，千万别玩消失！赶紧联系银行申请延期或调整还款计划，同时告知开发商你的困难。很多银行有"宽限期"政策，比直接断供强得多。

3. 被起诉了必须出庭：像本案刘某没出庭，法院就直接支持了开发商全部诉求。就算你钱不够，出庭时也可以争取降低违约金或分期还款，比缺席判决强百倍。

4. 算清"断供账"：以本案为例：刘某总共付了15万多，赔了13.8万违约金，最后只拿回2万多。相当于白给银行和开发商打工两年多。想想看，如果当初咬牙筹钱还清欠款，或者主动和开发商商量转卖，损失会小很多。

5. 别信"法不责众"：有些人觉得"这么多人都断供，银行和开发商拿我没办法"，这是大错特错！本案清楚显示：只要合同有约定，法院就会支持开发商维权。凤台县法院2025年就判了这起案子，说明断供后果很严重。

最后提醒： 买房是人生大事，月供压力要考虑长远。签合同前多问一句"如果我还不上怎么办"，能避免日后大麻烦。真遇到困难也别慌，积极沟通总比逃避强——毕竟房子关系到全家人的居住，值得认真对待！