关联拍卖行与买受人恶意串通低价成交房产可被法院宣告无效—谢庆标律师解读最高人民法院指导案例35号

一、案例检索信息
案件名称：广东龙正投资发展有限公司与广东景茂拍卖行有限公司委托拍卖执行复议案
审理法院：最高人民法院
案号：(2012)执复字第6号
裁判日期：2012年6月15日
指导性案例编号：最高人民法院指导案例35号（2014年第八批发布）

二、案件基本信息
这个案子源于1990年代广东的一起债务纠纷。简单说，一家叫荔发的公司借给广丰公司等企业一大笔钱（约1.6亿元），但对方没还。法院判决后，查封了广丰公司名下的“广丰大厦”（一栋未完工的楼房），准备拍卖还债。1998年，法院委托景茂拍卖行进行拍卖，当时评估价约1.02亿元。但拍卖没成，事情搁置了。2001年，法院重启拍卖，要求所有与大厦有关的权利人（比如已付房款的购房者、工程承包商、银行等）申报权益，结果申报金额高达15亿多元，其中购房者就交了2亿多元。2003年，法院再次委托景茂拍卖行拍卖整栋大厦，这次评估价却骤降到3445万元，最终以2412万元低价卖给龙正公司。龙正公司股东与景茂拍卖行股东是亲属关系。后来法院复查发现，拍卖时声称有3个竞买人，但另外两人根本没出价，龙正公司一次举牌就买走了；更奇怪的是，景茂拍卖行无法提供那两人的资料，也没按规定向工商部门备案。2011年，广东高院裁定拍卖无效，龙正公司和景茂拍卖行不服，上诉到最高人民法院，但最终被驳回。

三、案例核心观点解读
这个案子的核心，是法院如何认定“拍卖无效”。最高人民法院明确了一个重要规则：当拍卖行和买家是“自己人”（比如亲属关联），且拍卖过程不透明、价格明显不合理时，法院可以直接推定他们“恶意串通”，宣布拍卖无效。下面我用大白话分层次解释，保证非法律人士也能轻松理解：

1. 什么情况算“恶意串通”？法院看两个关键点

• 拍卖过程是否“真竞争”：正常拍卖应该多人抢着出价，价高者得。但如果拍卖行和买家是关联方（如本案股东是亲戚），而现场没有其他独立竞买人充分竞价（比如本案只有龙正公司出价一次，另外两人“消失”了），法院就怀疑他们演戏。
• 价格是否“离谱低”：评估价是拍卖的基准。本案第一次评估一半面积就值1亿多，第二次评估整栋楼却只值3445万（不到第一次的35%），这就像同一套房，去年估价100万，今年突然变成35万，明显不合常理。如果拍卖行和买家明知价格低得离谱还成交，就可能故意损害他人利益。

2. 谁来证明“没有串通”？责任在拍卖方
法院不是凭空猜疑。一旦发现拍卖行和买家有关联，举证责任就倒过来：拍卖行和买家必须证明拍卖是公平的（比如提供其他竞买人资料、竞价记录）。本案中，景茂拍卖行连另外两人的身份都拿不出来，备案材料也缺失，还借口“资料保存期过了”。法院说：这不行！拍卖是严肃事，你们必须自证清白。

3. 为什么低价成交损害他人利益？看实际影响
广丰大厦涉及15亿多元的债权（购房者、工程款、银行贷款等），拍卖价2412万元连零头都不够。这意味着：

• 购房者交了2亿多元房款，可能血本无归；
• 其他债权人一分钱都拿不到。
  拍卖行负责接收这些申报，龙正公司作为关联方不可能不知道。法院认为，这种“白菜价”成交，本质上是把大家的权益偷偷转移给了自己人，必须纠正。

4. 为什么法院有权推翻已成交的拍卖？
有人可能问：拍卖都结束了，法院还能管？最高人民法院强调：司法拍卖不是普通买卖。法院委托的拍卖，本质是帮老百姓追债，必须公平公正。如果发现程序违法、损害他人利益，哪怕房子已过户，法院也能依据《民法通则》和《拍卖法》，像“撤销假合同”一样宣布拍卖无效。本案中，龙正公司辩称“评估价与我们无关”“亲属竞买不违法”，但法院指出：你们利用关联关系，让拍卖失去竞争性，就是变相抢钱。

总结来说：这个案例给所有拍卖参与者敲了警钟——拍卖行不能“既当裁判又当球员”，买家别想钻空子低价捡漏。只要存在关联关系、缺乏真实竞价、价格明显失真，法院就会推定恶意串通，保护真正权利人的利益。普通老百姓若遇到类似情况（比如房子被低价拍卖），可凭此规则维权。