楼上漏水责任在业主非租户，及时维修是法定义务-万年相邻关系纠纷案例解读
一、案例检索信息
案由：相邻关系纠纷
案号：(2025)赣1129民初2363号
审理法院：江西省万年县人民法院
二、案件事实并告知法院的判决结果
2019年初丁某发现自家柴火间漏水，该柴火间正好位于蒋某房屋卫生间正下方，长期滴漏的污水导致柴火间屋顶产生了乳白色的冻状物。后丁某找蒋某协商一直未果。
丁某所有的柴火间位于江西省万年县某小区一层，与蒋某所有的102室房屋系上下相邻关系；林某自2021年11月起承租蒋某102室房屋，系该房屋实际使用人。
2019年初，丁某拟装修柴火间用于出租时，发现柴火间屋顶存在漏水，且漏水处产生乳白色冻状物。丁某拍摄照片显示，此时柴火间为毛坯状态，未进行门体改建，屋顶漏水点与蒋某房屋卫生间、厨房下水位置对应。丁某多次与蒋某协商漏水处理事宜，并经多方协调未果。2025年1月，丁某再次拍摄照片、视频，显示柴火间漏水持续存在。
蒋某主张丁某2019年后擅自将柴火间90cm宽木门扩改为120cm宽卷闸门，导致楼板开裂漏水。但丁某提交的2019年2月照片已显示漏水事实，早于蒋某所述"改门"时间。蒋某另主张漏水系"楼板裂缝及下水管接口渗漏"，但未提交权威机构检测报告。
经现场勘查，案涉柴火间面积12.14平方米，仅具备基础储物功能，无独立水电设施，客观上存在出租困难。
法院判决结果：
- 蒋某需在30日内修复卫生间、厨房防水工程，停止漏水侵害，否则支付2万元赔偿金；
- 驳回丁某对林某的全部诉讼请求；
- 驳回丁某关于租金损失等其他诉讼请求；
- 案件受理费由丁某负担40%，蒋某负担60%。
三、遇到类似漏水纠纷，普通老百姓该怎么办？
关键一：漏水责任在楼上业主，不是租户
很多邻居遇到漏水第一反应是找租户"算账"，但这个案子讲得很明白：林某作为租户，只是正常用水，没有故意破坏防水或过量用水，就不需要承担责任。法律上，房屋防水维修的"第一责任人"永远是业主蒋某。就像你租房子住，马桶堵了该找房东修，不能让你这个租客背锅。所以下次遇到漏水，先找楼上业主协商，别跟租户较劲——租户今天搬走，明天新租户来了照样漏水，问题根本没解决。
关键二：证据要"早拍、多拍、留时间"
丁某胜诉的关键，是他2019年2月就拍了漏水照片！蒋某说"是你改门导致漏水"，但丁某的照片证明改门前就漏了。普通人遇到漏水一定要：
✅ 立刻用手机拍漏水现场（重点拍水渍位置、对应楼上房间布局）
✅ 每次协商都录音或保留微信记录（别学蒋某，光说"不是我的责任"却不修）
✅ 找物业或居委会来现场见证（判决书提到丁某经多方协调未果，这就是重要证据）
特别注意：照片要显示拍摄时间！像蒋某提交的"改门导致漏水"照片没时间戳，法院根本不认。
关键三：索赔要讲"市场实际"，别算"理想账"
丁某要了11万多元租金损失，法院为啥不支持？因为：
• 柴火间没水没电，现实里根本租不出去（法院实地看过）
• 说"每月300元"没合同没转账记录，纯靠想象
普通人索赔要记住：损失得真实存在+有证据。比如：
✔️ 漏水泡坏家具？保留购买发票和维修单据
✔️ 房子不能住要租房？提供正规租房合同
✔️ 千万别写"酌情按八年前租金乘以0.8系数"——法院看了都摇头，这不是算账是算命！
最后给你的3条实用建议：
- 先自救再维权：发现漏水马上用盆接水、贴防水胶带临时处理，别等"拖成大问题"。同时书面通知楼上业主（微信也算），写明"X月X日发现漏水，请X日内维修，否则将自行处理并追偿费用"。
- 别被"推卸话术"带偏：楼上如果说"是楼板裂缝""你家打墙导致"，直接回："请拿专业检测报告来"。没检测报告？那按法律默认就是楼上防水没做好（本案蒋某就吃了这亏）。
- 租户要这样自保：如果你是林某这样的租户，遇到漏水要：
• 立刻通知房东并留证据
• 正常用水但别故意泡澡1小时（避免被说"过量用水"）
• 租房合同里加一句"因房屋质量问题导致的损失由房东承担"
记住：法律不保护"事后诸葛亮"。漏水问题拖8年才起诉（本案从2019年拖到2025年），租金损失肯定难获支持。发现问题当天拍照、第二天发通知、一周内找物业——这才是聪明人的做法。邻居之间低头不见抬头见，但该较真时也别心软，毕竟房子漏水不是小事，拖久了钢筋生锈、楼板开裂，到最后谁住着安心？