新房东有权要求无合同租客支付占用费并腾房-玉山房屋租赁合同纠纷案例解读
一、案例检索信息
案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2025)赣1123民初2620号
审理法院：江西省玉山县人民法院
二、案件事实及判决结果
案件事实：
玉山县卡某庄园于2022年7月11日由玉山县某店变更而来，于2025年8月25日注销，经营者于2024年12月26日由乐某变更为叶某，但实际经营者仍为乐某。
玉山县某甲公司系某投资公司的子公司。2022年6月28日，某投资公司通过玉山县某资源交易中心公开竞拍，取得位于玉山县商铺（一楼面积87.66㎡、二楼面积231.5㎡）的所有权，并于2022年10月18日办理了不动产权证。因乐某一直使用该商铺，2023年4月14日，某投资公司向乐某经营的玉山县卡某庄园发出《限期腾房通知书》，告知其公司已取得所有权，要求5日内搬离商铺或重新签订租赁合同；若未按时处理，有权自行收回房屋。通知发出后，乐某既未腾房，也未提供原租赁合同或协商续租，而是继续占用商铺。期间，玉山县某甲公司多次要求乐某签订新合同并交纳租金，均未果。2025年1月15日，玉山县某甲公司向乐某送达律师函，要求支付占用费，但乐某仍未行动。
某投资公司自2022年11月起授权玉山县某甲公司行使该商铺的出租和管理权。诉讼中，玉山县某甲公司提供证据显示：相近路段商铺月租金为20.88元/㎡；经专业评估，涉案商铺一层月租金为15元/㎡、二层为7.5元/㎡。
判决结果：
法院判决乐某在判决生效后15日内腾空商铺并交还玉山县某甲公司；支付2023年4月19日至2024年12月26日的占用费61,836.64元，2024年12月27日起至交还日的费用按一层15元/㎡/月、二层7.5元/㎡/月计算；驳回玉山县某甲公司要求叶某承担责任及2023年4月19日前占用费的请求。
三、核心观点与处理建议
关键教训：新房东有权管，租客别“装看不见”
这个案子说透了一个道理：房子卖给新房东后，如果你没和新房东签新合同，新房东就能让你搬走或付钱！ 很多人以为“原房东同意我用，新房东没资格管”，这是大错特错。法院明确：新房东拿到房产证就是“新主人”，你占着房子不谈新合同，就是侵权！
为什么租客输了？关键就三点：
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收到通知不回应，亏大了！
新房东2023年4月14日发了《限期腾房通知书》，给了5天时间搬走或谈新合同。租客乐某当“空气”，继续占着房子。法院说：从第6天起（2023年4月19日），你就得付占用费！ 之前因为新房东没证明“提前告知过你产权变动”，所以2023年4月19日前的费用没支持。
→ 你该怎么做？
收到新房东通知，24小时内必须回应！要么签新合同（谈好租金），要么商量搬走时间。别拖、别躲，否则每天都在“滚利息”——本案租客一年多就多付6万多元！ -
费用怎么算？法院认“合理市场价”，不认你瞎要！
新房东主张按一层19.5元/㎡算，但法院查了专业评估报告（一层15元/㎡、二层7.5元/㎡），认为这才公平。为啥？同一条街的商铺，位置差一点，租金可能差一半！
→ 你该怎么做？- 租客：如果新房东要价太高，直接说“请出示评估报告”。法院只认第三方客观证据，不是你拍脑袋定的价。
- 新房东：计算费用前，先找专业机构做租金评估（花几百元），别自己瞎估算，否则法院可能只支持70%！
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换了个“老板”，实际占房人照样赔钱！
本案中，卡某庄园的经营者从乐某变成叶某，但乐某还在实际经营。法院直接判乐某付钱，因为“谁实际占房谁买单”。叶某虽挂名，但没真管事，不用赔。
→ 你该怎么做？- 租客：如果转让店铺，必须签书面协议证明“真转手了”，并让新房东签字确认。否则像本案，换证不换人，你照样背锅！
- 新房东：查清谁在实际经营！光看营业执照没用，要拍照、录像取证（如本案中法院采信了“工作日志照片”）。
遇到类似纠纷，三步保平安：
- 新房东必做：
- 拿到房产证后，3天内发书面通知（短信/微信无效！必须邮寄或当面送达并拍照），写明“5-10天内腾房或签新合同”。
- 通知后每周巡查1次，保留照片/视频（像本案中“2025年1月15日现场物品未搬”证据）。
- 租客必做：
- 收到通知别硬扛！主动联系新房东：“我想续租，但价格能不能商量？” 或“我下月搬，帮忙找下家吗？”。留下聊天记录就是护身符。
- 如果原房东“口头同意欠租”，马上补签书面协议！本案租客说“前房东说有钱再付”，但没证据，法院根本不认。
- 最后底线：
- 拖过通知期还占房？新房东可直接起诉，你不仅要付占用费，还得倒贴诉讼费（本案租客承担1420元）。
- 想少赔钱？开庭前赶紧搬走！法院会按实际交房日算费用，拖一天多一天钱。
一句话总结： 房子易主≠你能白用，通知到了就该谈或搬，拖字诀只会让你多掏钱！（案例来源：江西省玉山县人民法院(2025)赣1123民初2620号）