逾期交房违约金法院可调整为万分之二-宜黄房屋买卖合同纠纷案例解读
一、案例检索信息
案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2025)赣1026民初2679号
审理法院：江西省宜黄县人民法院
二、介绍案件事实并告知法院的判决结果
2018年5月2日，原告邵某、占某与被告宜黄某公司签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号为ＧＦ-2000-0171）。合同约定，两原告购买被告开发的美墅．金街第5幢103号商品房，建筑面积170.8平方米，房屋总价1,286,771元，被告宜黄某公司应于2019年4月30日前交付房屋。合同还约定逾期交付责任为：除不可抗力外，出卖人未按约定的时间将该商品房交付买受人的，如逾期在90日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；如逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。
合同订立后，两原告按约以首付加按揭的方式支付了全部房款。2021年9月1日，被告宜黄某公司将案涉商品房交付给原告邵某、占某。至今，被告宜黄某公司已支付两原告逾期交房违约金40,000元。
另查明，2020年7月9日，宜黄某公司出具承诺书，主要内容为："因我公司的个人原因未按《商品房买卖合同》约定时间如期交房，现承诺于2020年11月1日之前严格按照《商品房买卖合同》签订的交房标准竣工验收交房，……。2020年7月9日之前，按照《商品房买卖合同》约定的法律法规执行。自今日起至2020年11月1日准时交房期间，我司愿意承担违约责任，自2020年7月9日起计算，按照购房款总价的万分之三每日计算支付违约金，以此类推。若再次逾期交房（即2020年11月1日前未交房），我司自愿承诺向购房人承担违约的法律责任，自2020年7月9日起计算，按照购房款总价款的万分之十每日计算支付违约金，以此类推至交房为止，……"。
还查明，2020年1月24日因新型冠状病毒感染的疫情防控需要，江西省启动了重大突发公共卫生事件一级响应，2020年2月28日抚州市某向抚州市各县（区）人民政府及市政府有关部门印发了《抚州市有效应对疫情促进房地产市场平稳健康发展实施意见的通知》，该实施意见中规定了顺延企业竣工交付时间，内容为：因受疫情影响或疫情防控工作需要，房地产项目不能如期竣工交付的，依法援引"不可抗力"条款，竣工交付时间依据合同约定顺延三个月，顺延期间不计违约责任。
判决结果：
法院认定被告逾期交房764天（已扣除90天疫情不可抗力期间），将违约金标准从合同约定的万分之一/日调整为万分之二/日，计算得出违约金196,618.61元，扣除已支付的40,000元，判决被告宜黄某公司还需支付原告邵某、占某156,618.61元。
三、案例核心观点及处理建议
这个案子告诉我们几个重要道理，特别对正在遭遇开发商逾期交房的朋友很有参考价值：
1. 疫情等特殊情况可减免部分违约责任
法院认为2020年新冠疫情期间（90天）属于不可抗力，这段时间开发商不用支付违约金。但要注意：不是所有疫情期都能免责，必须有政府文件证明确实影响了施工。本案中，抚州市政府明确发文允许顺延交付时间三个月，所以法院只认定了90天的免责期。
2. 违约金过高或过低，法院有权调整
本案中合同约定逾期90天后违约金为万分之三，而开发商后来承诺万分之十。法院认为万分之十太高了（按这个算要赔29万多元），最终调整为万分之二。法律上有个说法叫"违约金过分高于造成的损失"，法院可以下调；同样，如果约定太低，法院也可以提高。所以，别以为开发商承诺了高额违约金就一定能拿到，法院会根据实际情况调整。
3. 买房人应该这样做：
- 签合同时要细看违约条款：不要只看房价，交房时间和违约金条款同样重要。建议选择"逾期90天后违约金万分之二以上"的条款。
- 保留所有证据：付款凭证、合同、开发商承诺书、沟通记录都要保存好。本案中，原告因为有开发商2020年7月9日的书面承诺，才在诉讼中占据优势。
- 疫情期要特别注意：如果遇到类似疫情，要查当地政府是否发布顺延交付的文件，这些文件会影响你的权益。
- 诉讼请求要合理：本案原告一开始要求29万元违约金，但法院只支持了15万多元。起诉前最好先计算一下合理金额，避免因过高诉求导致自己承担更多诉讼费。
- 及时主张权利：不要等到房子交了才想起来要违约金，应该在逾期后就与开发商沟通并保留证据。
4. 给开发商的提醒：
别随便开"空头支票"承诺高额违约金，法院虽然会保护消费者权益，但也不会支持明显不合理的诉求。本案中开发商承诺万分之十的违约金，最后法院认为太高没支持。
最后提醒：
遇到逾期交房别慌，先看合同怎么约定，再查是否有不可抗力影响，然后收集好证据。如果协商不成，及时起诉，但诉讼请求要合理。记住，法院最终会平衡双方利益，既保护买房人权益，也考虑实际情况，不会让任何一方"占大便宜"。
（注：文中人名、公司名已按要求简化处理，实际案例中请以真实信息为准）