房屋返水损失开发商和物业都得赔-井冈山财产损害赔偿纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：财产损害赔偿纠纷
案号：(2025)赣0881民初1446号
审理法院：江西省井冈山市人民法院

二、案件事实与判决结果

游某、李某系夫妻关系。2020年4月5日，游某、李某与井冈山市某有限公司（以下简称某乙公司）签订《房屋买卖合同》，购买坐落于井冈山市的商品房，单价为6879.5元/平方米，总价783575元。合同约定保修责任为"买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任"。后游某、李某取得房屋产权证。2025年2月，游某、李某的房屋发生第一次返水，两人通知了另一家物业公司（南某物业），并对现场进行了清理。后游某、李某又通知某有限公司井冈山市分公司（以下简称某井冈山分公司）进行处理，但房屋返水现场已清理完毕；2025年3月，游某、李某发现房屋再次返水，并通知了某井冈山分公司。某井冈山分公司发现管道堵塞后，对相关管道进行了检查和疏通。因案涉房屋发生返水给游某、李某造成了财产损失，两人与某井冈山分公司协商无果后，遂诉至法院。

经鉴定，江西某乙有限公司出具的《"碧某园·翠某里X幢X单元XXX室倒灌"技术鉴定意见书》认定：卫生间地漏口污水倒灌、返溢事故，是该楼栋的西侧室外检查井（窨井）至建筑物外墙段的公共排水主管安装不规范，且未及时清理堵塞管段和物业部门未定期检查、维护直接导致的，无其他原因。江西某甲有限公司出具的《"翠某里X幢X单元XXX室返水修复工程"工程造价鉴定意见书》认定：房屋因返水原因导致的修复费用为52500.23元。

法院最终判决：井冈山市某有限公司承担65%的赔偿责任（34125.15元）；某有限公司井冈山市分公司承担35%的赔偿责任（18375.08元）。案件受理费和鉴定费共计25350元，也由双方按比例分担。

三、核心观点与纠纷处理建议

这个案子给我们上了一堂生动的"房屋返水谁买单"的课。很多业主遇到家里被污水淹了，第一反应是"是不是我用错了"或者"物业肯定要赔"，但实际情况往往更复杂。通过这个案例，我想告诉你三件重要的事，帮你避免吃哑巴亏：

第一，返水别急着全怪自己，要分清"谁家的管子出问题"
本案中，鉴定报告明确指出问题出在"室外检查井到外墙的公共排水主管"——这属于整栋楼的"公共管道"，既不是业主家里自己装的小管道，也不是市政大管道。开发商装得不规范（就像盖房子时地基没打牢），再加上物业没定期疏通（好比马路没人扫落叶），两者叠加才导致污水倒灌。记住：如果是公共管道问题，开发商和物业都跑不了！

第二，别被"保修期过了"忽悠，隐蔽工程问题永远能追责
开发商辩称"房子交了两年，保修期已过"，但法院没采纳。因为管道安装不规范属于"隐蔽工程缺陷"——就像新房墙里埋的电线短路，当时根本看不出来。这种问题不是"用坏了"，而是"从根儿上就埋雷了"，开发商必须负责到底。所以，如果返水是房屋本身质量问题导致，哪怕过了10年，照样可以找开发商算账。

第三，关键证据要自己留，别等出事才后悔
本案能胜诉，靠的是两份"救命鉴定"：一份证明返水原因，一份算清损失金额。如果你家也遇到返水：

• 第一时间录像：拍清污水来源、淹没范围、家具受损情况（就像本案的U盘视频）
• 别擅自大修：保留现场，等鉴定人员勘查（本案业主第一次返水后清理了现场，差点影响责任认定）
• 直接找对人：第一次返水就联系负责该区域的物业公司（本案业主先找了其他物业，延误了原因排查）
• 果断做鉴定：法院会委托专业机构，费用最终由败诉方承担（本案鉴定费2.4万，最后由责任方买单）

特别提醒两点：一是欠物业费不影响你索赔——物业服务质量是另一回事；二是别轻信"楼上邻居乱扔东西"的说法，物业必须拿出证据（本案物业说因楼上业主丢纸巾导致堵塞，但没证据法院没采信）。

最后送大家一句大实话：房屋返水不是"倒霉事"，而是"有门道"。遇到类似情况，别急着和物业吵架，先固定证据、查清管道归属，该鉴定时别犹豫。记住，法律保护的是有准备的人，不是会哭的人！