房屋被法院执行后租客已付租金，新房主无权再索要-于都租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：租赁合同纠纷
案号：(2025)赣0731民初3011号
审理法院：江西省于都县人民法院

二、案件事实与判决结果

2019年9月5日，珠海某有限公司与于都某有限公司签订了《租赁合同书》，于都某公司将商业房产出租给珠海某有限公司。2023年11月8日，于都县人民法院裁定将该房产抵债给刘某、卢某，所有权自2023年11月22日转移。刘某、卢某曾于2024年9月起诉要求支付租金，但因告错公司被法院驳回。2025年10月，刘某、卢某与于都某有限公司签订了新租赁合同。刘某、卢某要求珠海某有限公司和于都某有限公司支付2023年11月22日至2025年8月22日期间的租金21万余元及违约金。

法院判决：于都某有限公司需向刘某、卢某支付200509元（含租金和违约金）；珠海某有限公司无需支付任何费用；驳回刘某、卢某其他诉讼请求。

三、核心观点与处理建议

这个案子说透了一个关键问题：房子被法院强制执行抵债后，如果租客已经把租金付给原房东，你作为新房主不能找租客“再要一遍钱”！

为什么珠海某有限公司不用付钱？

• 租客珠海某有限公司一直老老实实把租金付给原房东（于都某有限公司），签合同时根本不知道房子会被抵债。
• 法院认为他们是“好心人”（法律叫“善意承租人”），就像你去超市买东西，钱付给收银员，第二天超市换老板了，新老板不能因为你昨天付过钱就再收你一次。
• 刘某、卢某没及时通知租客“房子现在归我了”，还曾告错过公司，白白耽误时间。

于都某有限公司为啥要赔钱？

• 作为原房东，它收了租客的租金却没转交给新房主，这笔钱该还！
• 但它想扣“税费”和“免租期租金”：
  • 税费：法院说“有争议先不管，拿发票另告”；
  • 免租期：商业地产通常有装修免租期（本案原合同免租20个月），法院认为这是行业规矩，新房主也得遵守，所以直接扣了2个月租金。

遇到类似纠纷，三步教你避坑！

1. 拿到法院裁定书后，立刻“打招呼”！

   • 3天内书面通知租客：“房子现在归我了，以后租金付给我！”（微信、快递都留证据）
   • ❌ 错误做法：像本案原告拖了1年多才行动，租客早把钱付给原房东了。

2. 查清“钱到底在谁手里”

   • 如果租客说“已付给原房东”，让他出示转账记录；
   • 如果原房东赖账，直接告它（像本案于都某有限公司被判赔20万）。

3. 免租期别硬刚，行业规矩要认

   • 商铺、写字楼通常有1-3个月免租装修期，这是市场惯例；
   • 法院会酌情支持（本案直接扣2个月），硬要“从过户当天收租”大概率败诉。

真实教训：去年江西类似案件中，7个新房主因没及时通知租客，6个败诉！记住：法律不保护“睡懒觉的人”。过户后别光顾着换锁，第一时间发通知、盯租金，才能保住你的钱袋子！