外架工程款在破产程序中可享优先受偿权-安远破产债权确认纠纷案例解读
一、案例检索信息
案由：破产债权确认纠纷
案号：(2025)赣0726民初2384号
审理法院：江西省安远县人民法院
二、案件事实及判决结果
原告陈某与被告赣州某公司于2019年1月9日签订《某项目1#2#楼外架工程合同》，约定"乙方包工包料承包某小区1#2#楼外架工程，承包范围为1#2#楼十三层以下原2018年8月31日到期拆除后需重新搭设的和十三层以上新建工程的外架所有各分项包工包料...合同总价为216.567万"。同日，双方签字确认的附件载明"1#2#楼两栋外架方量计算如下：……合计金额为2445670元，扣除工人伙食费，每个月2万元，14×2=28万，2445670-280000=2165670元"。2019年1月10日，双方签订《某小区商品房订购协议书》五份，约定将五套房屋作价199.829万抵偿所欠工程款。后被告因资金断链停工，2022年2月进入破产重整程序。2022年4月1日，管理人通知解除商品房订购协议，将199.829万元作为共益债务清偿。管理人审查认定陈某债权为167380元（普通债权）。另查明，被告通过张某乙账户向华某（陈某指定人员）账户转入100500元伙食费。
法院认定：外架工程款总额应为2445670元，扣除已支付的伙食费100500元，欠付金额为2345170元。外架工程是不可或缺的组成部分，享有优先受偿权。在剔除被认定为共益债务的1998290元后，陈某346880元的外架工程款依法享有优先受偿权。超期占用外架损失239482元因无合同依据不予支持。
判决结果：确认被告欠付原告的工程款中，除认定为共益债务的1998290元外仍欠346880元享有优先受偿权；驳回原告其他诉讼请求。
三、核心观点与处理建议
外架工程虽"小"，但工程款照样"优先"
很多朋友以为只有盖房子的主体工程才有优先受偿权，外架这种"小活"只能排在后面。这个案例告诉我们：脚手架工程作为整个建筑项目的必要组成部分，其工程款同样享有优先受偿权！ 这意味着开发商破产时，您的工程款可以从卖房款里优先拿回来，比银行、普通供应商等"大债主"更有保障。
关键教训：三笔账要算清，一项权要及时保
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工程款总额别被"合同价"忽悠
本案中合同写"216万元"，实际工程款却是244万元。区别在哪？合同价已扣除了28万工人伙食费！但开发商只付了10万，法院据此认定欠款234万。
✅ 实操建议：签合同时要像查账本一样细看——总金额是否包含已付款？各项费用（材料费、人工费、伙食费）是否分项列明？每次收款必须留凭证（银行流水、收条），别轻信"口头说付了"。 -
以房抵债是"糖衣炮弹"
陈某用5套房抵199万工程款，结果楼盘烂尾，房子拿不到。好在法院把这部分认定为"共益债务"（比普通债权清偿顺序高），但比不上工程款优先权。
✅ 实操建议：能要现金就不要房子！非要抵房时必须做到三点：①选已竣工能办证的现房；②在合同写明"若无法交房，原工程款债权不变"；③立即办理网签备案（别只签认购书）。 -
超期损失要有"白纸黑字"
陈某主张23万超期占用费被驳回，因为合同只约定"竣工后付清尾款"，没写延期要加钱。
✅ 实操建议：在合同里明确写死："若工程延期，每天按XX元补偿外架占用费"。停工后及时发书面通知（微信/快递），保留现场照片、监理记录等证据。 -
优先权18个月"保质期"
法律规定工程款优先受偿权最长18个月（从应付工程款日起算）。本案因工程烂尾，陈某在开发商破产后立即申报债权，法院认定未超期。
✅ 实操建议：一旦开发商拖欠工程款，立即做三件事：①发催款函（注明"主张优先受偿权"）；②向住建部门报备；③开发商破产时第一时间找管理人申报"工程款优先债权"，别等到最后。
血泪提醒：破产程序中，沉默等于放弃
本案陈某差点吃了大亏——管理人只认16万普通债权，幸好他及时起诉。很多包工头以为"申报了债权就完事"，其实：
- 普通债权清偿率可能不到5%（本案199万房款抵债部分算共益债务，清偿率更高）
- 工程款优先债权清偿率可达30%-50%（视项目资产而定）
最后送大家一句话： 工程干得再漂亮，不如合同写得明白；钱没到账前，开发商都是"潜在破产户"。遇到欠款别死扛，该留证时就留证，该主张时就主张——您的血汗钱，法律给足了保护伞，就看您会不会用！