承租人因法院执行要求延迟付租不构成违约-资兴租赁合同纠纷案例解读
一、案例检索信息
案由：租赁合同纠纷
案号：(2025)湘1081民初2457号
审理法院：湖南省资兴市人民法院
二、案件事实与判决结果
2018年5月5日，朱某与唐某、李某乙、郑某签订《某乙宾馆租赁合同》，约定朱某将某乙宾馆租给三人经营，租期10年（2018年5月5日至2028年5月5日），月租金23600元。2019年因欠租问题，经法院调解，双方约定自2019年11月起月租金降为20000元，但若未按时支付则恢复为23600元。
2020年11月，李某乙、郑某退伙，由唐某和丈夫焦某独自经营宾馆。2021年6月至2023年11月，唐某按月支付20000元租金给朱某前妻陈某，但有12个月存在延迟（最长延迟27天）。延迟原因是朱某欠他人债务，法院多次向唐某下达《协助执行通知书》，要求其将租金交给法院而非朱某。2023年底，因朱某未履行其他案件义务，法院要求唐某将租金直接支付到法院指定账户。
2024年7月18日，陈某向唐某出具《说明》，确认2019年11月至2023年11月的租金已全部结清。2024年10月，朱某与唐某签订补充合同，约定继续按20000元/月支付租金。2024年12月，陈某与唐某协商将12万元保证金抵作2024年8月至2025年1月的租金。
2025年4月，因朱某欠湖南资兴某公司贷款，法院将宾馆拍卖给肖某。此后唐某开始向肖某支付租金。
朱某起诉要求：
- 解除租赁合同；
- 支付欠租349200元；
- 支付违约金150000元；
- 返还宾馆财物及移交特定房间。
法院判决结果：驳回朱某全部诉讼请求。
三、案例核心观点与处理建议
核心观点：承租人因法院要求协助执行而延迟付租，不构成违约；出租人确认租金已结清后不得再反悔主张欠租。
这个案子看似简单，却藏着三个关键法律知识点，普通人很容易踩坑：
1. "法院让你别交钱，你真别交"——协助执行不是违约
唐某延迟交租是因为法院下了《协助执行通知书》，要求她把租金交给法院而非朱某。法院明确指出："承租人为配合执行工作无法按时交租，后果不可归咎于承租人"。
处理建议：
- 如果法院要求你协助执行（比如"把欠XX的钱交到法院账户"），必须保留通知书原件；
- 交租前先联系出租人说明情况，全程留痕（微信/录音）；
- 切勿私下交钱给出租人，否则可能被认定为"明知故犯"。
2. "签字确认后反悔，法院不认账"——确认行为视为认可履行
朱某的前妻陈某在2024年7月书面确认"2021年6月至2023年11月租金已付清"，朱某本人也在2024年10月签订补充合同继续合作。法院认为这构成对合同继续履行的认可，再主张欠租违反诚实信用原则。
处理建议：
- 收到租金后，务必通过书面方式确认（微信/签字条）；
- 如果对方要求用押金抵租金，必须签补充协议写明"抵扣XX年XX月租金"；
- 警惕口头承诺——本案中朱某夫妇私下让唐某"假装没钱"对抗法院，反而成为不利证据。
3. "房子卖了≠合同作废"——买卖不破租赁有前提
虽然宾馆2025年4月被拍给肖某，但法院强调：朱某主张的违约行为必须发生在产权变更前。本案中唐某在房屋卖出前已按要求支付租金（包括将钱交给法院指定账户），因此朱某无权再索要"欠租"。
处理建议：
- 房东卖房后，立即书面通知承租人新房东信息；
- 承租人应暂停向原房东付款，等待新房东指示；
- 若原房东继续索要租金，要求其提供产权未变更的证明（否则可能重复交租）。
特别提醒：两个常见误区
❌ 误区1："只要延迟交租就构成违约"
→ 本案证明：因法院执行等客观原因延迟，不算违约。关键看是否"有能力交而故意不交"。
❌ 误区2："租客买了设备就能带走"
→ 判决明确：合同约定"装修后家具留给房东"，租客无权要求返还。签合同时务必看清附属设施归属条款，口头承诺无效。
总结：租房纠纷中，无论是房东还是租客，都要记住三点：保留书面证据、遵守法院指令、确认即视为认可。遇到法院要求协助执行时，宁可"慢一步"交租，也别"错一步"交钱。合同履行中的每一次沟通，都可能成为法庭上的关键证据——手机录音、微信截图比口头保证管用100倍！
（注：本文案例已隐去真实姓名及企业名称，仅作普法参考）