以房抵债后房屋被查封，原债权人可解除协议-中牟律师合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：合同纠纷
案号：(2025)豫0122民初10966号
审理法院：河南省中牟县人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

2020年11月，郑州某甲公司（供方）与中建一局（需方）签订《砂石供货合同》和《铸铁篦子供货合同》，约定某甲公司为宝能悦天商业中心项目提供材料。2021年10月，双方签订结算协议，确认中建一局欠某甲公司410500元（173500元+237000元）。

2021年年底，郑州某乙公司（发包方）、中建一局（总包方）、郑州某甲公司（分包方）、张某（某甲公司法定代表人）、郑州某丙公司（开发商）共同签订了两份《债权转让协议》和两份《债权债务抵销协议书》。协议约定：中建一局将410500元工程款债权转让给某甲公司，某甲公司再转让给张某，张某再转让给某丙公司，用于抵销张某购买某丙公司开发的"鑫苑悦府·一期"2号楼1单元2105室房屋的部分购房款（总价558046元）。

协议签订后，张某只与某丙公司签订了《商品房认购协议》，未签订正式的《商品房买卖合同》。张某多次通过微信询问房屋网签和交房事宜，但某丙公司一直未办理。更严重的是，2024年3月25日，该房屋被中牟县人民法院查封，导致无法办理网签和过户。

某甲公司起诉要求解除四份协议，理由是某丙公司未履行房屋交付义务，已构成根本违约。某乙公司和某丙公司辩称某甲公司已将债权转让给张某，不是适格原告。中建一局认为协议已生效，不存在合同目的不能实现的情形。

法院判决：确认解除原告郑州某甲公司与被告郑州某乙公司、郑州某丙公司、中国建筑一局及第三人张某签订的两份《债权转让协议》及两份《债权债务抵销协议书》。案件受理费由被告郑州某丁公司负担。

三、核心观点与处理建议

这个案子告诉我们一个非常重要的法律常识：以房抵债后，如果房子被查封导致无法过户，原债权人有权解除协议，拿回原本的债权。

很多老百姓在遇到债务纠纷时，会同意用房子抵债，觉得"有房总比没债强"。但这个案例提醒我们：房子能不能真正拿到手，才是关键！

为什么会赢？法院的核心观点：

1. 抵债目的没达到，协议可以解除：法院认为，以房抵债协议的核心目的是让债权人拿到房子。本案中房子被查封，张某根本拿不到房子，抵债目的彻底落空。这种情况下，法律允许解除协议，让各方回到原来的债权债务关系。

2. 原债权人仍有权起诉：虽然债权已经转让给张某，但因为抵债协议是五方一起签的，某甲公司作为协议当事人，有权要求解除协议。就像几个人一起签了个合同，合同没履行，签字的人都可以主张权利。

3. 查封是致命问题：房子一旦被法院查封，就相当于"法律上被冻结"，开发商根本无权处置。这不是开发商不想履约，而是客观上做不到，构成根本违约。

遇到类似纠纷，你应该这样做：

1. 签协议要全面：签以房抵债协议时，务必确认房子"干净"——没有查封、没有抵押、没有产权纠纷。最简单的办法是去不动产登记中心查一下房子的状态（现在很多地方手机APP也能查）。

2. 尽快办正式手续：只签认购协议不够！一定要在协议约定时间内和开发商签正式的《商品房买卖合同》并办理网签备案。网签相当于在房管局挂了号，能防止一房多卖，比认购协议安全得多。

3. 定期查询房屋状态：签了协议后，别以为就万事大吉。要像张某一样经常催问进展，更要定期（比如每3个月）去查房子有没有被查封。中牟县的这个案子，如果早点发现查封，可能就能及时止损。

4. 保留所有证据：微信聊天记录、催告函、付款凭证都要保存好。本案中张某的微信记录成了关键证据，证明他一直在催开发商。

5. 及时起诉很关键：发现房子出问题（被查封、开发商跑路等），别拖！要像某甲公司一样尽快起诉。法律讲究时效，拖久了可能错过最佳维权时机。

特别提醒：如果合同里有"禁止债权转让"或"必须去上海仲裁"这类条款（本案中供货合同就有），要特别注意——可能会影响你在哪里打官司。这种情况最好先咨询专业律师，别自己瞎折腾。

记住：以房抵债不是终点，拿到红本本（房产证）才是真正的安全！遇到房子被查封的情况，不要慌，法律给了你"后悔权"——可以解除协议，要回原来的欠款。但前提是你要像这个案例一样，及时行动、保留证据、找对方法。

（注：为保护当事人隐私，文中人名和公司名已做技术处理，与真实名称不同）